住改商还能改回来吗

　　一、住改商还能改回来吗

　　如果住改商的房子属于是普通的商品房，那么以后还是可以改回来的，不过必须要带着本人的相关证件去当地的房管局进行，更改需要带的证件，有个人的身份证原件复印件、房屋的产权证件、土地的使用证件。

　　住改商的意思就是将合法的居民住宅改为商用房，目前只有两种性质的房屋才可以改为商用房，分别是没有房产证的房屋和拥有宅基地证的房屋。如果承租的住改商房屋在当地的房屋管理局做了相关的备案和记录，那么是可以去工商局办理营业执照的，不过需要提供比较详细的资料，具体的资料有以下几个，分别是：业主委员会同意住改商房屋的证明文件、营业场所的使用证明、营业场所的登记表。不过有一种情况比较特殊，如果当地已经全面禁止住改商了，那么租到这种房子是没有办法办理营业执照的。

　　二、40年产权公寓的优缺点

　　１、商业地产４０年产权的优点：

　　（１）商业性质住宅办理按揭时间是到交付的时候，而７０年产权住宅则是到房屋结顶时候就开始办理按揭。

　　（２）商业性质即４０年产权房以后如果拆迁的话，获得的赔偿金会比７０年产权住宅性质房屋获得的赔偿金要高。

　　（３）商业性质房屋可自住，也可注册营业执照当办公房用。

　　（４）商业性质的房屋一般周边生活配套会更高档些，这是生活水平的一种体现。

　　（５）商业性质房屋拆迁时间短，换房时间能优先。

　　２、商业地产４０年产权的缺点：

　　（１）４０年的称为商业用地，并且大多数楼盘水电收费和物业费是按商业标准征收，很贵，并且基本没有天然气。

　　（２）商业地产办理按揭贷款要求首付五成、贷款期限最长１０年，贷款利率还要相应的上浮；

　　（３）商业地产无法落户，无法满足部分投资客要求。

　　三、拆迁时住改商怎么补偿？

　　１、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

　　拆迁办法中规定，＂拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

　　２、规定住改商可以享受商业用房补偿政策

　　规定，＂在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。＂也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

　　３、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

　　参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

　　４、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿

　　规定对住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在２００７之前住改商。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

　　５、采用混合标准

　　（１）临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。

　　（２）其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的１：２进行补偿。

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