案例解读异议登记与确权之诉

　　【案情概述】

　　“天山走廊”别墅区是天山置业有限公司（下称天山公司）开发的商品房项目。2014年1月，李先生与天山公司签订《商品房买卖合同》购置联排别墅一套。同时，双方对争议解决的方式约定为仲裁。此后，天山公司将已交付的别墅花园进行了改造，划出其中约46平方米的花园改作商业用途故引发双方争议，市国土局按照有关登记程序已给天山公司颁发了土地使用权证。

　　李先生提起行政诉讼，要求撤销国土局的颁证行政行为；国土局抗辩认为，李先生应当申请更正登记或异议登记来保护自己的权利，国土局的颁证行为程序合法不应当予以撤销。此后，李先生按照法院的释明，申请异议登记并中止行政诉讼，随后在法定15天的期限内提起物权确权之诉，被法院以“恢复原状”之案由立案受理。

　　【法律解读】

　　一、关于本案法律关系及案由的正确界别问题

　　笔者认为，必须正确分析本案涉及的法律关系：一是天山公司与李先生之间的商品房买卖合同法律关系；二是天山公司与国土资源局之颁证行政法律关系；三是李先生与国土局之异议登记行政法律关系；四是李先生与天山公司之间“确权之诉”民事诉讼法律关系。值得注意的是，法院在受理李先生提起的确权之诉中将本案案由界别为“恢复原状”纠纷则值得商榷。

　　根据最高人民法院《民事案件案由规定》，对于因物权的原因关系即合同纠纷应适用债权部分的案由；对于因物权成立、归属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权变动部分的案由。本案纠纷的实质是争议花园的物权归属及如何确权登记的问题，故应当适用物权“变动行为”方面的案由，而不能适用物权变动“原因行为”（合同关系）的案由。由于“恢复原状”的案由必然隐含一个前提就是权属确认，因此本案的准确案由应是“物权确认纠纷”。

　　司法实践中对该类案件案由的确定中还应当注意到，如果因异议登记错误导致权利人损害而引发赔偿纠纷的，应当适用“异议登记不当损害责任纠纷”案由；如果利用虚假资料或其他手段欺诈登记部门而造成错误登记并引发赔偿纠纷的，应当适用“虚假登记损害责任纠纷”案由。因此，即便同属物权保护纠纷，亦应当根据请求保护的不同范畴而精准选择案由，诸如所有权确认纠纷、用益物权确认纠纷、担保物权确认纠纷等。

　　二、关于物权异议登记与确权之诉制度的正确适用问题

　　物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

　　自2015年3月1日施行的国务院《不动产登记暂行条例》虽然未对异议登记设定专章规定，但依然设置了适用于异议登记的有关规则。诸如，不动产更正登记、异议登记等适用本条例。同时规定，对于申请更正登记或者异议登记，可以由当事人单方申请。

　　根据上述物权制度，异议登记的功能在于为非记载于登记簿的实体权利人或利害关系人提供一种阻却登记权利人行使物权处分权的临时性救济措施。也即，设定异议登记后原登记权利人将要承担在异议登记期内及因异议登记引发的整个确权诉讼期内不得对争议物权进行实质性处分的法定负担。诸如，不得进行转让、赠与、拍卖、变卖、抵押、设典等处分，否则将被视为法定无效。《暂行条例》第二十二条明确规定，存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。同时，参照国土资源部《土地登记办法》第六十条第三款的规定，异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。可见，异议登记作为一种行政登记措施是物权法设立的一项全新的法律制度，一定程度上具有替代司法保全的效力。

　　异议登记并非一经申请即可设立，否则将会给权利人之物权稳定状态随时造成损害。相反，行政机关应当认真履行审查职责，虽然《暂行条例》未规定异议登记审查程序，但参照国土资源部《土地登记办法》第五十九条关于“土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记”和第六十条关于“土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”的规定，其中一项必备要件就是异议登记的申请人必须持有“证明登记错误的相关材料”。那么，对此类材料的真实性及证明力的审查即是国土资源部门的必然职权。只有经审查“对符合异议登记条件的”，国土资源部门才应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。

　　异议登记后，原登记权利人的任何处分行为都不会在法律上最终完成，也就不会产生物权变动的法律效果。异议登记的公示作用，亦可推定凡在异议期内对该物权进行受让的任何第三人对异议状况是完全明知的，故使其亦不能构成善意取得。异议登记的特别功能还在于，可以在免于对既有登记提起撤销行政诉讼的情形下而直接进行权属确认之诉；行政机关也只需根据人民法院的确权判决履行更正登记义务即可，或在异议登记人的确权之诉被驳回后维持既有登记的效力即可，根本无需实施自行撤销既有登记的行政行为，也可免于受到撤销登记之类的行政被诉指控。那种要求异议人先提起撤销登记行政诉讼再进行民事确权的观点已与物权法的异议登记和确权之诉制度直接抵触而不应再予适用。

　　也即，当李先生对争议花园进行异议登记后，天山公司虽然在法律形式上仍保留着物权权利人的身份，但其物权效力将处于待定状态。只有待人民法院作出生效的民事确权判决后，再决定是否进行更正登记，此时争议物权的归属才能在法律上得到最终确定。

　　三、关于物权异议登记引发的确权之诉主管权问题

　　笔者认为，在不涉及异议登记的不动产权属纠纷中，仲裁与诉讼均可成为物权确认的合法途径。但因异议登记而引发确权之诉的，则其主管权应专属于人民法院，即便存在仲裁约定的亦不能排除人民法院的专属主管权，这是物权法设立该项法定救济制度后的必然要求。如果在异议登记体系中仍援引物权法第三十二条的规定认为确权之诉的主管权可以由仲裁机关行使的话，则其将与物权法第十九条的异议登记制度形成明显的冲突，似乎在该条中完全没必要设定应在“15日内起诉”的诉权制度。因此，物权法第十九条实际上是对民事诉讼法和仲裁法的修正。

　　可见，对物权法有关异议登记与确权之诉的主管权应当作系统性理解，不宜孤立地解释或适用某一条款。本案中，如未对争议花园实施物权登记前选择仲裁的救济程序显然是合法的，因为此时的争议尚属在合同法调整的范畴之内。但是，如果一旦某宗物权已经被登记，则在发生权属争议后权利救济途径的递进程序应是更正登记、异议登记和异议确权之诉。此时已进入了物权登记法律制度调整的范畴，不可能存在提交仲裁的法律空间。

　　四、关于《暂行条例》施行前有关登记制度的参照适用效力

　　国务院《暂行条例》施行前，国土资源部以第40号令颁布《土地登记办法》，自2008年2月1日起施行。此后，建设部以第168号令颁布《房屋登记办法》并2008年7月1日起施行。鉴于国务院已经明确国土资源部为全国不动产统一登记的主管部门，而且统一登记制度自2015年3月1日起作为一项具体的法律制度已经在全国生效。因此，在《暂行条例》施行前其他主管部门所发布的涉及不动产登记的有关规范性文件是否再具有适用效力，则成为司法实践中必然会引发的争议问题。

　　笔者认为，从立法权的角度而言，国土资源部原发布的《土地登记办法》继续有效，因为国土资源部在主管全国不动产登记工作后，其在该方面的立法权限不但未被取消，而且要继续得到加强，故其中凡与国务院条例不抵触的，依然具有直接适用效力。但是，住建部、国家林业局、海洋局、农业部等除农村土地承包经营权登记设立了5年过渡期外，其他原具有登记职能的部门所发布有关规范性文件自2015年3月1日起不再具有登记行政行为方面的直接适用效力。故其虽然在形式上并未被明文废止，但在审查不动产登记行政行为时此类规范性文件仅能具有“参照”适用的效力。

　　（作者：师安宁）