一房登记、占有、裁判各异,归谁？

　　2005年元月，甲将尚未办理产权证之房出租给乙，乙在甲外出务工期间，通过不正当手段，将此房登记在自己门下，于2006年5月出卖给不知情的丙，丙交清房款，居住占有。2007年元月，甲打工回家发现乙将自己的房屋登记并出卖，于是，向法院提起确认之诉。法院审理认为，丙尚未进行登记不构成善意取得，房屋归甲所有。裁判发生法律效力后，甲外出务工，2007年8月，乙又将此房以合理价格出卖给不知情的丁，丁交清房款，当月到房屋管理部门进行了过户登记，同年9月，甲向法院申请执行，发现此房已登记在丁门下，此时，谁为真正的房屋产权人，意见各异。此案并非简单的出卖他人之物，某些行为和裁判正值我国《物权法》颁布后，它涉及合同效力、登记效力、善意取得，法院裁判的公示效力等众多民法基本理论，重要的是人们需要完成一个财产保护由静的安全到动的安全，客观真实到法律真实法律理念的转变。

　　一、出卖他人之物合同效力及债权保护

　　出卖他人之物的合同效力，是理论和实务长期困绕和争议的重要问题，我国法律及法理在不同时期有着不同的认识和规定。《合同法》颁布实施之前，出卖他人之物，自始不能，合同无效，应返还财产。《合同法》实施后，根据该法第五十一条无权处分的规定，该合同为效力待定合同，待定后确定合同效果，财产归属。《物权法》今年10月1日实行，根据其十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的区分规则，出卖他人之物，为无权处分，合同效力不因出卖人、买受人恶意或善意而受影响，合同皆为有效。买受人善意的，且符合其它条件，构成善意取得，买受人取得所有权。若买受人为恶意，则不能取得标的物所有权。

　　出卖他人之物的合同有效，债权人可基于有效的买卖合同请求无权处分人(出卖人)承担合同责任，侵权责任和不当得利的返还责任，三者若发生竞合，可择一行之。

　　二、法院裁判的公示效力

　　我国《物权法》将物权变动区分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动，本案就涉及二种物权变动方式。法院的裁判为非基于法律行为的物权变动，其效果如何，关系到权利限制和可否发生善意取得。对生效裁判所发生的物权变动的效果，学理上有三种不同看法：一，公示替代说，此种观点认为，裁判是要对外公布的，因此，它已经为社会公众所知，从而替代了物权的公示方法，作出了裁判后，就不需要再进行公示，而直接发生物权变动的效力;二，强制效力说，此观点认为裁判是基于公权力而作出的，具有强制效力，应当可以直接对私权的变动发生效力;三，事实行为说，此观点认为，裁判是司法行为，从民法的角度看，它属于事实行为，基于事实行为发生的物权变动，无需公示，只是不经公示不得处分。根据我国《物权法》第六条确定的公示公信原则，及三十一条对非基于法律行为的变动物权所取得的权利限制，我国《物权法》基本上采纳“事实行为说”，并未承认“公示替代说”，否则，将动摇公示公信原则。登记仍是法定，唯一的不动产公示方式。法律认可裁判所发生的物权变动的效果，是基于对新权利人的保护，法院裁判的尊严和威信的维护，但仍要求新权利人及时行使权利，申请办理登记或者异议登记，若新权利人疏忽，让登记权利人趁裁判变动物权与新权利人登记公示存在的“时间差”，出卖于善意第三人，法院应保护善意第三人权利，裁判所确立的新权利人的损失只能通过债权请求权实现，因此，“强制效力说”《物权法》也未完全采纳。

　　三、善意取得制度

　　该案存在真正权利人，原登记权利人、占有人、裁判确立的权利人和现登记权利人等众多权利人的复杂现象，各人利益相互冲突，终究谁是最后的权利人，法律保护谁的利益，则由善意取得制度规范。《物权法》第一百零六条首项次法律的形式确定了具有我国特色的善意取得制度，其基本功能与理念为保护善意买受人对公示公信原则的信赖利益，维护交易安全，由对财产维护静的安全到动安全，法律真实优先客观真实理念的转变，维护市场交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展。根据其规定，善意取得须构成以下四个要件：1、处分人处分财产为无权处分。有权处分自己的财产，不构成善意取得，属正常的特权变动，本案二次处分皆系无权处分;2、受让人取得财产是出于善意。本案的买受人皆非恶意均不知另有真正的权利人，而是信赖登记而与乙交易;3、以合理的价格有偿转让;4、完成了法定的公示方法，不动产法定公示方法为登记，对不动产善意买受人必须自办理登记之日起，才给予保护，仅发生交付占有，并不能够产生不动产物权变动的后果，正因此原因，法院认定丙尚不构成善意取得，而对于丁，则应认定为善意取得，自登记之时法律对于丁的权利进行保护。

　　四、结论

　　本案涉及债法、物法以债法与物法的衔接，基本概念、规则的澄清，是正确处理本案的前提和关键，对现实具有重大的理论和实践意义。本案有三次交易和合同，二次物权变动，且一次为基于法律行为的物权变动，此次变动又渗加了善意取得，增加了案件的难度。

　　1、合同的效力。甲将尚未办理登记之房出租给乙，为合法有效的租赁合同。2006年5月乙、丙之间的房屋买卖合同，根据《物权法》规定的区分规则，乙虽为无权处分，但买卖合同的效力仍然有效，因丙没进行登记，后又有丁的善意取得，乙不能履行交房义务，乙只能向丙承担违约责任。2007年8月乙、丁之间的买卖合同当然也是合法有效的，且完成了法定的公示方法，发生了有效的物权变动。

　　2、登记的效力。乙通过非法手段将甲的房屋登记在自己门下，其行为无效，不能对抗甲，但它能抗善意第三人。因丙没有完成法定的公示方法登记，不构成善意取得，所以法院此时 判决房屋归甲所有是正确的，符合《物权法》的规定。之后，因甲没有及时提出变更登记和异议登记，法院裁判不能替代法定的公示方法，丁因信赖登记为乙所有，而于乙进行交易，支付了房款，并进行了登记，系善意取得，虽未实际占有，但他仍为法律承认的最终权利人，应给予保护。甲的权利只能通过违约责任或侵权责任，再次向乙提起诉讼予以救济。