逾期交房31位房主集体维权

　　随着房地产调控政策的出台，房屋买卖合同纠纷案件逐年增多，也呈现多样性、群发性特点。面对新变化，黄岛区人民法院审时度势，加大针对房屋买卖合同纠纷的审理力度，坚持“调解优先，调判结合”的工作原则，依法合理平衡各方当事人的合法权益，妥善化解矛盾纠纷。2013年，黄岛区人民法院共审理房屋买卖合同纠纷1430余件，其中调解1200余件。

　　逾期交房，31位房主集体维权

　　商品房买卖合同纠纷数量不断上升，且纠纷类型也呈现多样化，逾期交房、逾期办证，已经成为商品房纠纷的重灾区。这类案件经常涉及群体诉讼，往往案情复杂，意见难以统一 ，审理难度较大。2013年，黄岛区人民法院妥善处理了数十批涉房屋买卖纠纷的群体诉讼案，取得良好效果。

　　因房子未能如期交房，31户购房者与开发区协商不成，一纸诉状将开发商告上法院。今年6月，黄岛区人民法院集中受理了这一批商品房预售合同纠纷案件。立案后，黄岛区人民法院经过多次走访调查，发现该开发商延期交房的原因是因为第三方负责建设的配套设施尚未完备，开发商也一直在催促其尽快完工，态度较为积极。此案为群体诉讼，31位原告的意见不统一 ，有的要求支付违约金，有的则要求直接解除购房合同。法官多次往返于开发商和购房者之间进行调解，争取将各方损失都降到最低。在法院的多次调解下，购房者和开发商均表示各退一步，达成庭外和解协议，31件商品房预售合同案件全部调解结案。

　　法官提醒市民，购房合同对于交易双方都十分重要，将易发、多发的争议事项纳入购房合同并予以明确约定，可以减少纠纷发生，维护购房者的合法权益。如果遇到纠纷，双方协商不成的情况下可以向法院提出诉讼，也可以申请仲裁委员会进行仲裁，仲裁结果同样具有法律效力。

　　隐瞒房屋被抵押，交易取消

　　2011年，岳某将自己在黄岛区的一处网点房以 556万元的价格卖给了韩某，并与韩某签订合同，合同约定自签订之日起三日内，韩某支付给岳某购房定金70万元，剩余的购房款在办理过户手续时再一次性付清，任何一方逾期30天以上就视为毁约，违约方将按照合同约定承担责任。然而，就在韩某支付70万元定金后，却发现该处网点房已被抵押，韩某拒绝支付剩余房款。交易产生纠纷，双方均认为是对方违约。于是，岳某以韩某未按约定支付房款并办理过户手续属违约为由诉至法院，而韩某反诉岳某，以岳某隐瞒抵押事实为由，认为所签订的购房合同可撤销，要求驳回岳某的诉讼请求。

　　黄岛区人民法院受理该案随即展开调查，发现网点房的房产证“附记”中明确记载房屋存在抵押的情况，双方在签订房地产买卖契约时均应尽到完全的注意义务，故对韩某认为合同具备可撤销的情形不予支持。此外，由于涉案房屋抵押情形尚未消除，不能办理过户手续，导致房屋买卖合同暂无法继续履行，而双方均表示不愿继续履行房屋买卖合同，因此，合同应当予以解除。最终，法院判令双方购房合同解除，同时岳某需返还韩某已支付的购房定金并承担期间的利息。

　　在二手房交易过程中，常会出现一房多卖、阴阳合同等纠纷，黄岛区人民法院在处理此类案件时，将重点放在多方走访、查明事实，对于为谋一己私利而损害他人利益的行为，坚决予以打击。同时法官也提醒市民，买卖房屋过程中务必慎重，尽好自己的注意义务。

　　卖宅基地错过赔偿，后悔已晚　　1999年，刘某在儿子车祸过世后将四间平房卖给了外地人马某，双方口头协商房款为 30000元。2006年，这四间平房在拆迁中马某获得赔偿款。直至2012年，刘某才以马某不是其社区村民，没有资格和权利购买本社区房屋为由，将马某告上法院，要求法院确认他们之间的口头房屋买卖协议无效，马某返还拆迁款。

　　黄岛区人民法院经审理查明，马某虽然不符合购买刘某社区宅基地房屋的条件 ，但刘某要求确认合同无效并要求被告返还拆迁款的诉讼请求，自将房屋交付给马某的时间起已超过两年。根据民法通则规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理，受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。最后，法院驳回了刘某的诉讼请求。

　　农村房屋买卖现象已相当普遍，这就不可避免地产生了大量的农村房屋买卖合同纠纷。根据土地管理法规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员的福利性待遇，农村宅基地属集体所有，只能在同村村民间转让。“村民要明确该项法律规定，不能将宅基地进行买卖，以避免产生不必要的麻烦;而对于已经卖出的 ，也应遵循基本的诚实信用原则，不能见到有利可图就反悔，如超出诉讼时效 ，则法院不再支持诉讼请求。”黄岛区人民法院民一庭庭长给出提醒。