周运柱律师，上海百人大所副主任律师，资深动迁律师，大量实战案例，我们长期办理了黄浦、静安、虹口、杨浦、普陀、浦东等拆迁，实力强，胜诉率高。非常专业。

动迁利益分割的安置人：公房动迁同住人资格认定相关问题

公房拆迁的权益人，现在通说认为公房的拆迁补偿权益属于同住人和公有房屋承租人共有。承租人已经有《租用居住公房凭证》明确记载，那么实务中的问题就剩下同住人的识别了，换言之就是同住人的资格认定问题。

实践中对于同住人资格的认定和判断颇为复杂和混乱。公租房来源说，公房来源途径多样，有的是单位配给，有的是长辈过世继受承租，有的则是拆迁后安置的公房。承租人及同住人对于公房的权益，有的法律实务工作者认为公房的使用权实质上是一种特殊的债权。上海法院系统的倾向观点则明确公房居住权是我国特有的公房制度的产物，实践中公房居住权通常用来指称承租人及其共同居住人（以下简称“同住人”）对公房所享有的相关权益。笔者认为：基本可以得出公房居住权或者使用权是带有历史性和时代特殊性的一种权利，相比现在的物权来说，仅仅处分权有一定的局限性，并且随着时代的发展已经可以在得到房管部门的批准情况下进行交易转让获得交易价格归承租人所有。公房的权利人对公房的权利为已经非常接近产权人，多了一道手续就是：处分预先核准的产权人权利。而普通租赁关系的承租人享有的承租人债权来说与公房承租人，完全不是一个层面，相去甚远，公房的租赁债权则明显物化了，具有明显的对世性，当房屋使用遭到不正当的影响时候，完全可以提出排除妨害的诉讼请求而获得司法救济。上海市原闸北区人民法院在(2014)闸民三(民)初字第2515号民事判决就作出排除王某某、刘某某拒绝王某实际入住上海市闸北区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋的妨害，王某于判决生效之日起二十日后实际入住于上址房屋，最终上海市第二中级人民法院也维持。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》是规定了三要件：户口＋居住满一年以上＋他处无房。而上海高院的《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（以下简称“高院解答”）规定是：户口（有例外）＋居住满一年以上（有例外）＋他处无房（有例外）。

1、对于户口的例外：高院解答第五条中规定两种例外情形：无本市常住户口＋结婚居住＋满五年；非该户在册的本市户口＋结婚居住＋未满一年（仍然可以有例外）；甚至提到因为特殊原因无户口的，也算，比如读大学、服刑、服兵役等原因户籍迁出，至于这个等包括什么原因，没有明确。

2、他处无房的例外：高院解答的第三条规定了：他处有房但居住困难仍然算同住人。

这个他处无房，过去还经常有商品房和福利房之争，不过现在通说仅限福利房。这里所指的他处房屋(即计算人均居住面积的他处住房)的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的共有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房、房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。

3、对于居住满一年以上的例外：高院解答第五条对于非该户在册的本市户口因结婚居住即使未满一年也算同住人。

笔者认为：上海高院的解答几乎颠覆了政府令中对同住人的定义，严格来说其实也算不上颠覆，而是尽量地进行列举式的拓展，扩大同住人的外延和覆盖面，把本来要求三要件同时满足所禁锢和限制的人员范围又不断的突破。拓展了同住人的范围，就是 “不患寡而患不均”的理念，化解矛盾，解决实际问题。

上海二中院经常有涉及到公房的判例中引用一句话：“公房具有福利性质，其根本目的在于保障住房需求。”笔者认为：这里面的保障，就是尽量帮助无房人解决基本的居住问题，不可能给予个别人奢侈待遇，而是尽量普惠式的最低生活层面的满足，尤其是居住困难的人。

到底哪些人是应该获得分配利益？笔者认为这个问题不能直接简单的回答。这里有一个问题要先解决就是既然是公房，物权的归属是国家房管部门，拆迁了补偿对象应该是国家，但是实践中反而变成了承租人和同住人？毫无疑问，公房作为福利既然分给了被保障人，被保障者终身获得使用保障物即公房的权益，即便是价值形式发生了转化，所以这种被保障的人即便是公房拆迁后也同样属于拆迁利益的权利人。征收了老房子，征收利益包括安置房和安置款成为了承租人和同住人对该房屋的居住使用权的一个延续和折换，原本对公房享有权利的承租人和同住人应该是拆迁补偿应该保障和安置的对象。这也是很多法院为何裁判跳出了实施细则的三要件而另外审查当事人是否有居所意思及对原被拆迁房屋是否有密切居住联系，以“居住权”为核心的利益分割判断标准。

法院系统曾对公房居住权进行研讨并初步有了一些倾向性观点，原本以期解决实务中居住权纠纷矛盾问题，但是最终居住权并未被纳入司法裁判范围，因为居住权这种特殊权利违反了物权法定的基本原则，物权法并没有将“居住权”纳入现在物权权利种类范围，更不必说具体的内容，但是现在用来判断同住人资格也恰如其分。

除了高院的解答进行拓展之外，法院进行公房拆迁认定处理同住人和承租人权益分割时候会考虑很多其他的因素：对被拆迁房屋的贡献、户籍情况、家庭地位、实际居住情况及其他住房福利情况等因素。还有一些法院会考虑：长幼次序、经济地位、居住条件、户籍状况、家庭贡献及民事活动等价有偿、公平合理的基本原则。这些均是囿于法律的规定有限而实际生活复杂宽泛。

六、他处有房之争。

按上海高院的解答，凡是他处有房的，分得拆迁福利的权益将有所减损。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

笔者认为，这里已经充分进行了列举，但是还是有很多的问题。这里的主体应该仅限接受配房的公房的承租人为宜。就拿按公房出售政策购买产权房为例，如公房来源是爷爷的厂里分得的，则在准备购买成售后公房时，有时为了孙子结婚，就干脆将孙子户口迁来，直接买在孙子名下。若直接凭公房出售合同认定孙子因按公房出售政策购买了产权房，而认定孙子他处于有房，实则套用法条造成不公

套型面积补贴=评估均价×补贴面积。针对旧改地块旧式里弄房屋、简屋等普遍不独立成套的现状，按照满足基本使用功能的原则，增加套型面积补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积。

价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋的建筑面积。针对给予评估价格和套型面积补贴后仍难以安置居住的情况，补贴系数不超过0.3。

居住困难户的补偿安置办法

对被拆迁房屋实际居住人口多，人均居住面积小，通过价值补偿仍不能解决居住困难的人，给予居住困难补贴。享受该补贴后，该户被视为已享受住房保障。

1、居住困难户的标准，补偿安置后的房屋折算面积按安置对象计算人均建筑面积不足22平方米。

补偿安置后的房屋折算面积=被拆除居住房屋价值补偿款÷异地配套商品房单价。安置对象参照住房保障管理办法明确的申请条件和审核办法确定。异地配套商品房单价以市属配套商品房平均单价为准。

2、具体居住困难户货币补贴的计算公式

居住困难户货币补贴=异地配套商品房单价×安置对象人数×22平方米/人-被拆除居住房屋价值补偿款。

(三)购买安置房源

被拆迁人、承租人可购买拆迁单位提供的安置房源，实行价值标准房屋调换的，按被拆除房屋的货币补偿金额与安置房屋的总价结算差价。

公平补偿 本条强调征收国有土地上单位、个人的房屋的，应当对被征收人给予公平补偿。公平补偿，一方面是指补偿与被征收财产价值相当，体现了政府征收虽然有强制性，但是在补偿上不应让为公共利益作出贡献的被征收人吃亏;另一方面是指对全体被征收人应当适用统一的标准，体现被征收人之间的公平。

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。 房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用： （一）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名； （二）房屋转让、析产、分割、赠与； （三）新增、变更工商营业登记； （四）迁入户口或者分户； （五）其他不当增加补偿费用的行为。 有关行政管理部门和机构受理前款所列事项时，应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。 房屋征收部门应当将要求在房屋征收范围内予以公告，并书面通知规划土地、工商、公安等行政管理部门，房地产登记机构以及公有房屋出租人等单位。公告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。