【案件经过】

2006年6月7日，殷某和支某签订了房屋买卖合同，买下位于锡山区的一套将近90平米的拆迁安置房以及附属车库，圆了一个“新无锡人”在当地的购房梦。由于购买的是拆迁安置房，暂时不能办证和过户，两人在合同中特别约定：“因为此房为农民拆迁房，不能马上过户，待无锡市与锡山区规定，到时由中介通知买受人。出卖人的二证办好后，交给买受人。”合同签订后，殷某当天就把20万元房款转账给支某，此后没多久，殷某将房屋简单装修后就带着家人住了进去。

一晃十年过去。2016年11月19日，无锡市人民政府出台了《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，明确征地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等。得知这一消息后，殷某联系上支某，催促他去办理不动产证。然而，支某先是在办证上拖拖拉拉，办完后又诸多借口，始终没有办妥过户手续。考虑到房屋过户必须有支某配合才能顺利进行，催得太急引起支某反感可能会把事情弄僵，因此殷某只是隔段时间就催促一下，没有逼得太紧。这一拖延就到了2019年，支某还是拖着不肯过户，殷某渐渐觉出不对劲来，托人去打听房子的权属状况。

这一打听果然发现了问题。原来早在2017年11月1日，支某又将房屋和车库以32万元的总价卖给了唐某，仅仅5天之后，双方就办妥了房屋过户登记。对于这一交易，殷某觉得支某和唐某显然存在恶意：一是唐某要买房，但从来没有去看过房，这显然不符合正常的交易习惯；二是唐某买房和车库仅花了32万，而十多年来房价已经涨了4倍不止，这个价格明显低于市场价；三是支某和唐某签订购房合同后仅仅五日就办妥了过户手续，如此迅速连贯、环环相扣，极有恶意串通之嫌。

这下殷某急了，多次联系支某无果后，立即向法院起诉，请求判令支某与唐某之间的买卖合同无效，两人应当协助殷某进行房屋过户登记。审理期间，法院不仅查明支某一房二卖的情况，还查到唐某在购买房屋后，通过一家名为玖玖的投资咨询公司的介绍及操作向张某借款50万元，并把房子抵押给了张某。实际上，唐某并不认识张某。由于唐某和张某办理了房屋的抵押权证，殷某又申请追加张某为被告，请求注销抵押权证的登记。

案件审理中，法院认为，支某“二卖”价格32万元是否属于“明显的不合理的低价”这一点十分重要，但用传统鉴定的方式确定成交时房屋市场价格，在效率和成本上有所欠缺。庭审时，殷某提供了安居客同小区同类型同时段房屋的数据进行比对，房屋价格为71.76万元，车库价格为21.69万元；此外，唐某购房后以房屋进行了抵押，抵押权人张某在庭审中也陈述说，案涉房屋价格在70万元以上。据此，无需鉴定即能认定支某“二卖”价格32万元属于“明显的不合理的低价”。

【法院判决】

最终，锡山法院确认支某与唐某签订的房屋买卖合同以及唐某与张某签订的抵押协议无效，相应权属登记注销，判令支某、唐某、张某协助殷某将案涉拆迁安置房登记至殷某名下。

【案件启示】

NO.1：法院认定支某与唐某恶意串通进行一房二卖，损害了殷某的利益，从而认定支某与唐某签订的房屋买卖合同无效。实际上，支某与唐某均没有到庭陈述双方的交易过程，法院凭什么认定两人恶意串通呢？

首先，依据抵押权人张某对本案讼争房屋价格测算在70万元以上等事实，法院认定支某“二卖”价格32万元属于“明显的不合理的低价”。其次，唐某在购买房屋前没有实地看过房，更没有与一直居住在内的殷某及其家人了解沟通过，可以认定唐某在购买案涉房屋上不符合常理，同样具有明显的恶意。再次，支某与唐某经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，没有进行答辩，也未提供任何证据。综合这三个方面，足以认定支某已经将案涉房屋出卖给殷某的情况下，又与唐某恶意串通，以明显不合理的低价一房二卖，故支某与唐某签订的房屋买卖合同因恶意串通，损害殷某的利益而无效。

NO.2：本案中即使支某与唐某因恶意串通签订的房屋买卖合同无效，但是唐某将房屋抵押给张某并进行了抵押权登记。这一过程中，张某并没有和他们进行恶意串通，张某的抵押权为什么会被撤销？

唐某与张某签订的抵押协议是基于唐某向张某借款50万元的民间借贷合同，是该民间借贷合同的从合同。然而，庭审中张某自述，其与唐某并不相识，通过玖玖公司的介绍与操作向唐某出借了50万元。这一行为符合“以营利为目的，向不特定的个人出借款项”的特征，性质上就不再是正常的“民间借贷”，而是“非法从事金融业务活动”了。

我国银行业监督管理法明确规定，未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。本案中，出借人张某明显以营利为目的，未经许可擅自向社会不特定对象出借款项，属于非法从事金融业务活动。故其与唐某所签订的民间借贷合同，因违反法律的强制性规定而应认定无效。主合同无效，作为从合同的抵押协议自然无效，因该合同取得的抵押权，也应当予以消灭。

本案中，殷某向支某购买案涉房屋、付清房款并居住长达十余年。在此过程中发生了支某一房二卖进行物权变更登记、唐某为借款办理抵押物权登记这两次不动产物权变更登记。不动产登记在民法上的主要作用在于公示不动产的权属状态，在有充分事实和法律依据的情况下，不动产登记能被法院判决变更、注销。最终，本案中三被告两次物权变更登记“加持”均被法院判令注销，有效维护了诚信当事人的合法权益，保障了交易安全。