问：你好，我买的房宣上说一小时直通北京二环，可是不管什么交通工具都到不了，最快的车也要1小时51分，这样的情况我可以申请退房吗？

答：房宣上所说的一小时直通北京二环，该种表述属于要约邀请，也就是说不具有合同法律效力。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 开发商的房宣不属于该条规定的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。况且，是否有一小时的交通时长一般情况下能够判断。所以，以该理由很难达到退房的目的。

但是，不影响您找到其他方面的问题，能够申请解除合同、赔偿损失的突破点，而申请退房。

问：如果过户给我们了，室外公摊水管漏水责任在谁？

答：如果公共排水管爆了漏水责任在物业。但也要考量水从哪里来的，这是重点，如果是其他业主家水管爆了漏出来，则由那家业主承担责任。房产过户登记后，在法律上就发生了物权变动，您作为业主享有权利和承担相关义务。

问：登记在前的抵押权是否可以对抗查封？

答：登记在先的抵押权不能对抗法院的查封行为。法律依据：《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释[2005]14号）第一条的规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

但抵押权人可以主张优先受偿权。法律依据：《民事诉讼法司法解释》第五百零八条第二款以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》的相关规定，对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。

问：购房者申请退房的情形有哪些？

答：一、开发商延期交房；

二、开发商开发手续不全而导致合同无效；

三、开发商未经过购房人同意擅自变更设计；

四、房屋面积误差超过3%；

五、房屋质量导致严重影响使用；

六、房子存在抵押或其它经济纠纷等情况时。

【法律依据】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定；出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

问：买房交定金后因钱不够买不了房，定金能退回吗？交定金后没签任何合同，只有收据。

答：定金合同是当事人在订立主合同时，为了保证主合同的履行，约定一方当事人预先支付给另一方一定数额的货币，债务人履行债务后，订金应当收回或者抵作价款的一种担保合同。

实践中，在签合同前，一方当事人会支付定金，对方则会出示定金收据，这个定金收据其实就是定金合同，定金和收据完成交付，定金合同成立生效。

根据《担保法》第八十九条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

综上，您无权要求返还定金。

问：我想购买房本还没下来的二手房。请问应做哪些措施规避风险。

答：通过合同条款来尽量规避风险：

一、关于付款条件：不论您是全款还是按揭，建议分几个阶段付款，其中两个阶段必不可少，一是卖方房本下发之后五个工作日内，二是房产过户完成之后。

二、关于见证：不论是否请了房产中介，建议有第三方见证该合同的签署，并由第三方签字。

三、约定较高的违约金，按照相关法律规定，不高于房屋总价30%的违约金。

四、约定支付首付款后即可实际居住。当发生纠纷时，实际居住方会出于有利地位。

另外，应与卖方一起去开发商相关部门询问房本下发的大概时间和所需手续，及时关注。