2002年王某将房屋卖给了张某,张某付清了房款,并且还预付了8000元钱做为房屋的过户费给王某,房屋至今还在王某的名下。2005年王某又以担保人的身份将这套房屋作为担保物,抵押给了银行（贷款期限为1年，并办理了相应登记），为刘贷款15万元，该款实际使用人为王某，王某生前写了一份收条给刘某，证实该款为王某使用，并承担银行利息等义务。王某在2006年意外死亡。贷款至今未还，银行起诉到法院，要求对该房行使抵押权。面对这一卷宗，法官陷入了矛盾思索中，是王某将房屋作为担保物抵押给银行的合同有效？还是王某将房屋卖给张某的合同有效？如何依法来评判呢？

我认为，在该案中两个合同都是有效的，但并非都具有物权效力。

一、王某与张某签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，且不违法现行法律规定，尽管没有办理房屋过户手续，但合同应当是有效的。我国《物权法》第十五条规定" 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"

二、王某与银行签订的房屋抵押合同也应当是有效的。虽然在此之前，王某与张某已签订了房屋买卖合同，将该房卖给了张某，但他们至今没有办理过户登记，银行在不知情的情况下与王某签订房屋抵押合同，并办理相关登记，银行不具有过错。尽管刘某向银行贷款实际归王某使用，但这也不能影响抵押合同的效力。所以，该抵押合同是有效的，且依法产生抵押权效力。

三、两份合同都是有效合同，都产生债权效力，但不是都具有物权效力。《物权法》第九条规定"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"王某与张某的房屋买卖，因为没有办理房屋权属变更登记，不产生物权效力。也就是说，依据物权法的规定，该房屋的所有权仍然归王某所有，而非张某。王某与银行的抵押担保合同，由于依法办理了不动产抵押登记，产生担保物权效力。

四、根据物权优于债权的原则。在刘某无法偿还贷款时，银行有权对该房屋行事抵押权。如若到那时，王某的损失，只有在王某的遗产范围内依据买卖合同约定要求赔偿了。

山东天地恒律师事务所律师 孙大元