刘某租赁一处大厅作为经营场所，

和一家酒店取得联系。

酒店负责人第二次给刘某发送租赁协议，

刘某当即回复：“王总王总，我看到了，好，谢谢你。”

之后刘某给王某转了5000元定金。

然而，

就在同年的7月末，

刘某主张解除与酒店的租赁关系，

认为不订立书面合同给自己带来了极大的风险。

协议中有约定“如果刘某提前解除本协议，

则酒店方可以不退还刘某剩余房租“。

诉讼进展

01

一审法院审理认为：

刘某口头表示对房屋租赁协议的认可，该房屋租赁协议有效，按照协议约定，刘某不能主张5万元租金及利息。

02

二审法院审理认为：

若单方要求解除合同，必须按照双方约定或法定解除条件进行，不得任意解除合同。所以，刘某单方面提前解约于法无据。

乐乐普法

《合同法》第十三条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”

第二十二条：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”

当事人订立合同，既可以是书面的，也可以是口头的。判断合同是否成立，主要看是否存在要约和承诺：

❶ 要约是希望和他人订立合同的意思表示（内容明确具体）；

❷ 承诺是受要约人同意要约的意思表示。

在本案中，酒店负责人已经向刘某发送了《房屋租赁协议》，属于要约。刘某在微信中表示了肯定的回复，属于承诺。

此外，刘某已经及时给付了 5000元定金，也通过行为的方式作出了某种“承诺”。

刘某和酒店之间的租赁合同系通过对话形式完成，如果是通过传递纸质信件等方式作出要约或承诺，可以在通知到达对方之前撤回，这样合同便不成立。

《合同法》第十一条：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”

在本案之中：

双方虽然没有通过手写签字的方式签订纸质的房屋租赁协议，但是微信也可以有形地表现合同内容，应当属于书面合同。

在司法实践中：

有法院就指出“双方当事人虽没有形成纸质书面合同，但微信属于数据电文的一种，可以认定双方达成了书面合同。

一审判决……实属认定事实有误，本院予以纠正。”【（2017）苏10民终2254号民事判决书】

对于书面还是非书面形式，可能存在重要区分：

刘某还给予酒店5000元的定金，如果认为该合同属于口头合同而非书面合同，根据《担保法》第九十条，该5000元就不属于定金，不能适用定金罚则。

根据《合同法》第二百一十五条的规定，六个月以上的租赁合同未采取书面形式，属于不定期租赁。