合同约定定金条款的法律效力

作者： 马庆勇

案情简介：

邹某与单某签订《房屋买卖合同》，约定邹某购买单某的房屋一套，并约定定金条款。签订合同当日，邹某按合同约定先向单某支付定金10万元，单某向邹某出具收条，并标注“定金”字样。其后，邹某按合同约定准备再支付10万元定金，单某以家里人不同意为由，拒绝再收定金，并表示无法再履行上述合同，但只愿意向邹某返还10万元。邹某向法院提起诉讼，要求双倍返还定金20万元。

法院审理：

买卖双方已明确约定支付20万元购房定金，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。买卖双方可以约定买方向卖房交付定金作为本次房屋买卖合同履行的担保，如果买方不履行合同约定义务，无权要求返还定金，如果卖方不履行合同约定义务，应双方返还定金。单某因故不履行《房屋买卖合同》，构成违约，且实践中，邹某支付了10万元定金，故判令单某向邹某双倍返还定金20万元。

律师评析：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”

本案中，邹某已支付10万元定金，后单某拒绝再收取另外10万元定金款项，也拒绝履行相应房屋买卖合同的义务，应该适应定金罚则；而且定金合同是实践性合同，实际交付10万元定金视作双方对定金条款已作变更，故法院以实际已交付的10万元定金适用定金罚则是正确的。