如何确定借名买房的合同效力

作者：马庆勇

案情简介：

张某系李某的舅舅，李某与王某系夫妻，因张某不具备购房资格，借用李某的名义购买某处房屋，并实际支付全部购房款，也入住所购房屋。

后李某不幸去世，王某要求继承该处房屋，并对外出售，张某无奈，只好向法院起诉，要求将房屋过户至自己名下。

法院审理：

从张某所提供的首付款转账记录，及其他转账证明材料，与李某实际购房款一一对应，可以证明实际出资人系张某，但因张某实际无购房资格，实际无法将房屋过户至其名下，故驳回张某的诉讼请求。

律师评析：

《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”

本案中，张某系李某舅舅，故借名买房。双方虽没有签订书面借名买房协议，但从张某所提供的首付款转账记录，及其他转账证明材料，与李某实际购房款都一一对应，可以证明实际买房人系张某，并且，张某一直使用系争房屋，故借名关系成立。

但因购房资格限制，张某实际无法要求将房屋过户至自己名下。

不过，张某虽无法取得房产，可以另行向法院起诉，要求返还全部购房款。