在房屋买卖合同纠纷案件中，我们会遇到各种各样类型的问题，比如商品房买卖中与开发商的纠纷，还建房买卖中与被还建人、开发商之间的纠纷，甚至还有小产权房、军产，可以说各式各样，千变万化。除了外部的问题，还有内部的房产共有人之间的纠纷，可以说情形之复杂，处理起来亦多有不同。以下主要针对房屋买卖合同中共有人单独处分房屋的行为效力进行分析。

案例：丈夫在未告知妻子的情形下，自行处理家中房产，办理过户前，女方提出反对，女方作为原告起诉。本案中有两被告，分别以第一被告（卖房人）和第二被告（购房人）简称。夫妻一方擅自将夫妻共同共有的房屋转让给他人，所签订的房屋买卖合同是否无效？夫妻一方擅自处分共有财产是否因受让方善意取得而有效？

首先看一下法律的规定：

夫妻关系存续期间取得的房屋，虽然所有权登记在一方名下，但是仍然属于夫妻共同共有的财产。登记一方未经另一方同意，擅自将房屋转让给他人，如果得不到另一方的追认或者授权，是无权处分的行为，所签订的房屋转让合同就是无效合同；买受人如果明知一方为擅自处分，或者房屋尚未办理所有权变更登记，就不构成善意取得；第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，法院难以支持。
我国婚姻法是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制。所谓婚后所得共同制，是指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外，均归夫妻双方共同共有的夫妻财产制度。夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有。婚姻法第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻双方共同所有”。

从《中华人民共和国物权法》第九十七条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。夫妻共有关系中，夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。

物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的 已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
我国不动产善意取得制度维护不动产交易安全和第三人对登记簿记载的信赖。在通常情况下，只要第三人信赖了登记，就应推定其为善意。除非有证据证明其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。
在不动产善意取得中，首先推定取得人是善意的，取得人不负证明自己是善意的举证责任，法官可以通过自由心证（自由心证是指证据证明力及其取舍，法律不预设规定，而由法官根据其法律意识自由判断，这是一项诉讼原则）对该问题加以解决。登记簿是以国家信誉作为保障，物权法第十六条也明确承认了登记簿的推定效力。在举证责任的分配上，原则上应由否认的夫妻一方负举证责任，如果其不能证明取得人为恶意，就应推定第三人为善意。
善意取得的前提是有偿交易行为；第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理；合理对价应已实际支付；出卖方与买受方已经在相关部门办理完了产权登记手续，物权已经发生转移。一般只要合同双方已经完成变更登记，即应推定该对价为合理。

相关法条：
1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》
第十一条　一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的 已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
3、《中华人民共和国合同法》
第五十一条　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
4、最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的通知
89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

具体到案件中：

一、第一被告在未告知原告实情且未征求原告同意的情形下擅自处分属于夫妻二人共有的共同财产，两被告之间的房产交易事后亦未经原告予以追认，双方之间签订的卖房协议依法归于无效。

第一被告常年在外地工作，关于两被告之间签订了卖房协议一事，原告确不知情，第一被告从未告知过第二被告，第二杯告也从未向原告进行过核实和询问、书面催告，原告从未书面授权、委托第一被告单独、自行处理涉案的房产。

根据《民通意见》、《合同法》的规定，依法必须由本人亲自实施的民事行为，本人未亲自实施的，应当认定行为无效，而未经被代理人、权利人追认的无权代理、越权代理行为，对被代理人不发生效力，因此，本案中应当由行为人也即两被告自行承担合同无效的相关责任。

二、两被告签订的协议行为违反了法律、行政法规的强制性规定，依法归于无效。

<h 本案中第一被告未经原告的书面同意，擅自出卖双方共同共有的房屋，根据《合同法》第五十二条第一款第(五)项、第八十四条的规定，两被告之间的买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定依法归于无效。1>

对涉及共同共有的房产交易有如下强制性规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，未取得其他共同共有人书面同意的共有房地产依法不得转让。

三、两被告的行为严重损害了原告的合法权益，属于恶意串通，损害第三人合法利益，合同归于无效。

《婚姻法》第十七条、《婚姻法司法解释二》规定第条第（二）款明确规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

本案中第二被告在明知道涉案房产为共有财产的情形下，其不但不审查第一被告有无取得原告得书面授权文件，而且也不与原告联系核实，显然第二被告的行为除了恶意串通之外很难用常理解释，其与第一被告在未告知、隐瞒原告的状况下私自签订购房协议的行为严重损害原告作为涉案房产共有人的合法利益。

四、根据《物权法》及《婚姻法司法解释三》、《最高人民法院关于最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第14条的规定，第三人在购买、受让不动产时只有同时具备善意、支付合理对价并办理产权登记手续这三个缺一不可的条件，才能构成善意取得。而人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，也是通过判断合同相对人是否尽到合理注意义务、合同的缔结以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪等因素，来作出综合分析判断。由此可见，当事人在合同缔结和履行过程中如果未尽合理注意义务，依法不属于善意、无过失。

作为具有注意义务的受让人在签订购房协议应当履行谨慎审查义务，此外，涉案房屋也没有向第二被告进行交付和转移登记，第二被告也并没有入住和对涉案房屋进行管理，该涉案房屋并不处于第二被告的掌控之下。

故此，本案涉案房产的交易并不符合法律规定的善意取得的要件，依法不能适用善意取得制度。

被告的行为是否构成法律规定的表见代理？

根据《最高人民法院关于最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条的规定，合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。

因此在本案中，第二被告主张适用表见代理，必须承担相关举证责任，其首先应当证明第一被告的行为在客观上已经形成具有代理权的表象，如出示原告签字、盖章的授权委托书，其次应当证明自己在相信行为人有代理权时，主观上为善意并且无任何过失，但其就前述内容均没有举证，而且就本案的案情来看，其不属于善意无过失，反而是主观上有刻意隐瞒的故意，依法应当承担举证不能的不利后果。

此外还要注意，区别《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的理解：

根据该条款上下文分析，可以看出，该条所指的“出卖人”是指：本身对所处理的财产完全没有任何所有权或处分权的出卖人，这与对共有财产拥有部分所有权和处分权的共同共有人作出卖人是有所区别的两种人员类型。而具体到本案中，作为合同中的出卖人，其并不等同于该条款中的出卖人，因为无论是原告还是第一被告，对于涉诉房产都是有所有权和处分权的，对各自而言是共同所有权和处分权，受到一定的限制，但并非没有所有权和处分权，这两者是有本质区别的。因此，本案的情形并不适用该条款的规定。

此外，该条款中的“当事人一方”的范围应当是指：缔约合同交易的双方中的任意一方，不包括第三人，从而该条款的规定也确不适用本案的情形。因此，第二被告以该条作为主张的也不能成立。