【案情简介】2015年1月8日，李某与范某通过房屋中介方上海中原物业顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议》，合同约定范某将自己位于上海市浦东新区XXX弄XXX号XXX室房屋出售给李某，房屋价格为人民币200万元，双方还约定在居间合同签订后60天内签订《上海市房地产买卖合同》，并支付首付款60万元（含已付定金），任何一方未按本合同约定履行逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除合同，须书面通知对方，且违约方按照总房价款的20%支付违约金。合同签订当日，李某向范某支付2万元定金，至约定日范某通知李某房屋不卖了，不再接受李某房屋款项，为此李某向法院诉讼，要求法院1、判令解除签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令范某返还两李某定金2万元；3、范某赔付李某违约金40万元。

【法院判决】上海市浦东新区法院认为：《房地产买卖居间协议》第12条约定，守约方提出解除合同的，违约方应承担总房款20%的违约金；该合同是双方意思表示，但是，考虑到双方从签订合同到解除期间较短，支付定金仅为2万元，被占用的资金金额较少，合同约定的违约金金额与可能遭受的实际损失相比确属过高，范某请求法院调整，法院综合考虑范某违约情节、违约可能给李某造成的实际损失等因素，将应承担的违约金金额酌情调整为10万元，判决解除双方签订的《房屋居间买卖合同》；范某返还李某定金2万元；范某向李某支付违约金10万元。

【上海房产律师】本案中争议的焦点是双方仅签订《房地产买卖居间协议》是否适用违约条款问题，对此认为双方签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立。范某在合同签订后明确表示拒绝出售房屋，不再履行合同义务，构成根本违约，所以李某诉请解除合同并要求被告返还定金，法院应当支持。另《房地产买卖居间协议》约定，守约方提出解除合同的，违约方应承担总房款20%的违约金；双方合同并未约定该违约金仅适用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》签订之后的违约行为，因此李某依据该条约定向范某主张违约金，具有合同及法律依据。