配偶一方擅自出卖房屋的行为效力如何认定？

【基本案情】

张三（男）与李四（女）系夫妻，于2008年购买房屋一幢。2010年6月5日因家庭矛盾，张三一气之下离家出走。2010年8月1日，李四与王五联系，商量将房屋卖给王五，双方商定价格为80万元，当天交付了房屋和全部购房款，一起去当地房屋管理部门办理房屋所有权转移手续。当工作人员询问李四的丈夫对卖房的意见时，李四谎称其丈夫长期在外工作，不管家事，遂办理了房屋产权转移手续，将房屋转到王五名下。15日后，此事被张三发现，找王五要房，被王五拒绝。张三以李四为被告，王五为第三人，向人民法院起诉要求王五返还房屋。

【评析】

根据《婚姻法》17条规定,该案房屋显然属于夫妻共同财产，王五取得的房屋是夫妻关系存续期间张三与李四共同购买的,根据《婚姻法》和《民法通则》的有关规定,夫妻双方对共有财产拥有平等的占有权、使用权、收益权和处分权。对共有财产的任何处分行为都应由双方协商一致，任何一方违背对方意志擅自处理共有财产，都构成对他方合法权益的侵害。

我们知道，善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定,共有人“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的赔偿。” 共同共有中的善意取得，是以牺牲其他共有人的利益而保护善意受让人的利益，依此维持交易安全和交易秩序，因而在具体适用中，必须严格按照其构成要件的要求，从严掌握。

依据上述司法解释之规定，在我国司法实践中适用善意取得制度必须满足下列条件：（1）处分财产的出让人必须是财产部分共有人而非无所有权人。（2）财产受让人在取得财产时必须是善意且无过失的，即受让人在取得财产时不知道并且也无理由知道出让人是无权处分人。（3）财产受让人必须是有偿取得财产的，即向出让人支付了与财产相当的对价。例如：受让人因继承、接受赠送取得财产，不适用善意取得。另如果受让人以过于低廉的价格取得财产的，则推定受让人在取得该财产时是应当知道出卖人是无权处分人，因此其恶意取得的财产不受法律保护。（4）共有财产既可以是动产，也可以是不动产，其中不动产主要是指共有房屋。如果第三人取得财产时构成善意取得的，其即时取得的财产所有权受到法律保护，不受任何人追夺。原财产所有人丧失其所有权，但产生侵权赔偿请求权，可以要求非法出让人赔偿其因此受到的损失。反之，如果第三人取得财产时不构成善意取得的，受让人应当向原所有权人返还财产。

本案当中，根据李四的陈述，王五善意、有偿地取得李四出卖的房屋，符合善意取得的构成要件。应发生善意取得的法律效力，受让人王五即时取得受让财产的所有权，原所有权人对该财产的所有权归于消灭，并不得向善意受让人请求返还原物。张三作为该房屋的共同共有人之一，应当承担该房屋买卖关系有效的后果。另外，因为张三与李四为夫妻，其财产所有关系为共同共有，其获得的卖房款为共同共有，共同享有该房款的所有权，因而不存在张三财产损失的补偿问题。