未满三年的动迁房买卖协议是否有效？

案情介绍：刘先生因动迁于2008年取得一套房屋，位于上海市宝山区某小区某号。刘先生与妻子一同在江苏省徐州市工作生活，故此将上述动迁安置房挂牌出售。老谢为外地来沪务工人员，经多年打拼，小有积蓄，因其他类二手房价格较高，而动迁安置房价格相对较便宜，遂在中介公司的介绍下与刘先生签订了房地产买卖居间协议。老谢支付了5万元的定金。五天后，刘先生与老谢比照示范文本的《上海市房地产买卖合同》签订了房地产买卖协议。在履行过程中，双方对房地产买卖协议的效力发生争议。

原被告主张：

原告认为协议无效。

被告认为协议有效。

律师释法：

一、刘先生已经取得系争房屋的所有权证，是合法的所有权人。

刘先生因动迁取得了系争房屋，并根据动迁协议和家庭分配的约定办理了系争房屋的所有权证，该系争房屋登记在刘先生的一人名下，刘先生是系争房屋的合法所有权人。

二、未满三年签订房地产买卖协议是否影响协议的效力？

《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。全国人大及其常委会制定法律，国务院有权制定行政法规。上海市住房保障和房屋管理局制定的是规范性文件，不属于合同法第五十二条第五项规定之情形。故此，未满三年签订的房地产买卖协议不属合同法第五十二条第五项规定之情形。

未满三年签订的房地产买卖协议，合法有效。但因未满三年，不能够办理房地产登记变更手续。这是上海市住房保障和房屋管理局制定该规范性文件袋饿效力所在。

三、未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》是否影响买卖协议的效力？

根据上海高院《关于审理"二手房"买卖案件若干问题的解答》第五条规定：当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效？分两种情况：其一，若明确约定以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。其二，若未作出上述约定，在具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。

综上所述，小刘与老谢签订的买卖协议应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。若任何一方未依买卖协议的约定履行的，应当承当相应的违约责任。

李国东律师

2011年6月26日

13917262122