物权法为百姓置业撑起一把保护伞

引言：

2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，2007年10月1日起正式施行。物权法分五编十九章，二百四十七条，其内容非常丰富，大到山脉、草原、江河湖海和地下矿藏的归属，小到居民小区的停车位、电梯、水电管线的归属和维护，物权法都有规定。作为调整财产归属和利用关系的一部基本法律，《物权法》的通过、实施，不仅意味着中国有了完整的市场经济财产产权体系，也为千千万万的普通老百姓购房置业以及利用法律武器维护自身合法权益撑起了一把保护伞。这主要体现在以下几个方面：

一、物权法第一次以成文法的形式明确了物权的概念，保护了老百姓创造财富的热情。

《物权法》第二条明文规定，"因物的归属和利用而产生的民事关系，使用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权。"

"物权"的概念非物权法所独创，但上述规定却是我国法律第一次以条文的形式确定了物权的概念，明确了物权所具有的支配性和排他性，这样不但能起到"定分止争"（物的归属）的作用，而且还可以"物尽其用"（物的利用），最大程度的激发全国人民创造财富的热情，为全面建设新的小康社会保驾护航。

二、物权法健全完善了不动产登记制度，保护了老百姓的购房知情权和交易安全。

物权法规定了物权公示原则，规定不动产产权变动以"登记生效"为原则，以"登记对抗"为例外，可见不动产登记制度非常重要。物权法规定了不动产登记的基本原则、基本制度，除此之外相关部门正在研究制定不动产登记法或者不动产登记条例，作为物权法的附属法。否则，物权法即便实施了，也很难发挥作用。

（一）、物权法完善不动产登记制度的第一个重要作用在于保护第三人的知情权，维护交易的安全性。

物权法第十八条规定："权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供"。这条规定对于普通老百姓而言，具有重要的意义，保护了老百姓在购房置业时的知情权。百姓在购屋之前，可以通过查询目标房屋的产权档案，清楚了解目标房屋的物权状况，谁是所有权人，上面有没有抵押权，有没有别人的利益，有没有什么负担，这样就避免了在购房时遭受不测损害。

（二）、物权法关于不动产登记手续以及收费的相关规定，简化了登记程序，避免乱收费行为，从立法源头上保护了老百姓的利益。

目前，我国不动产登记实践中存在好多个不动产登记机构，进行多头登记，各自为政，这是不正常的，因此必须把不动产登记机构统一起来。另外，有的登记机构，籍登记以牟不当利益。如办理抵押登记，按照抵押物评估价值收取登记费，甚至规定登记有效期一年，期满再登记、再收费。社会各界对此意见很大。不动产登记虽由国家设立的登记机关办理，但性质上属于"服务行政"，而与行政管理权之行使无关，不能异化为一种"权限"并用来牟利。物权法的出台，不懂解决了登记机构的统一问题，而且也解决了不动产登记机构与行政管理权分离的问题，建立了一个统一的、与行政管理权分离的不动产登记机构和等级制度。

物权法第十条规定："不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。"第十三条规定："登记机构不得有下列行为：（一）、要求对不动产进行评估；（二）、以年检等名义进行重复登记；（三）、超出登记职责范围的其他行为。" 第二十二条规定："不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。"上述几条规定均是基于建立统一登记机构、简化登记程序、便民利民之考虑。

（三）、物权法创设异议登记制度和预告登记制度，切实维护了权利人的合法权益。

物权法关于不动产登记，创设了两种新的登记制度。其中之一是异议登记制度。什么叫异议登记？如不动产登记簿上记载某一套房屋的所有权人是张三，而李四对此提出异议，认为该房屋不是张三的，这就形成产权纠纷。李四如果要向法院起诉解决争议，他还得搜集证据，还要聘请律师，准备起诉状等，要做好多准备工作，等他向法院起诉，法院经过审理作出判决，确定争议的房产归李四所有，这个时候李四拿着生效判决书到不动产登记机构要求变更登记时，发现这个房子早就被张三卖给王五去了。当事人好不容易得到胜诉判决，最后不一定能够得到房屋及其所有权。因此，能不能有一个制度防止不动产登记簿上记载的所有权人张三抢先下手出卖争议房屋？针对这一现实问题，物权法创设了异议登记制度。

物权法第十九条规定"权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。"（第一款）"不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。"（第二款）请注意，本条第一款规定"更正登记"，这是现在的房地产登记制度中已有的登记制度。前述房屋产权争议的双方，如果李四提出异议而登记簿上的所有权人张三承认登记错误，承认自己不是真正的所有权人，则可以通过更正登记解决问题。如果张三不承认存在错误，坚持认为自己是真正的所有权人，这种情形，按照本条第二款的规定，李四就可以向登记机构申请异议登记。

异议登记是一个简单的程序，只要李四到登记机构申请异议登记，登记机构受理了申请后，就将该异议记载于不动产登记簿，例如记载"某年某月某日李四主张异议"。可想而知，只要登记簿上记载了这样一个"异议"，张三要抢先下手转让该房屋，打算买房的人发现不动产登记簿上登记有"异议"，自然就不敢购买该房屋。"异议登记"的作用，并不是"禁止"张三转让该房屋，并不是"限制"张三的"处分权"，而仅仅是"提醒"打算购买房屋的第三人注意：该房屋产权存在"争议"。按照社会生活经验，打算购买房屋的人看到该房屋产权存在"争议"，自然不会贸然签订买卖合同，至少他会等待"争议"的解决。就是用这个办法来"阻止"张三抢先下手转让房屋产权，以保证将来李四胜诉后可以持判决书到登记机构变更登记，最终得到这个房子的所有权。

既然"异议登记"的作用在于"阻止"张三处分财产，则"异议登记"一定要有一个"期限"。不然的话，有的人在申请"异议登记"之后，就不会尽快地解决存在的"争议"，他既不向法院提起"确权之诉"，也不向登记机构申请"变更登记"，这种情形，已经登记的"异议"的存在，将一直"阻止"登记薄上的所有权人转让财产。因此应该规定"异议登记"的有效期限，超过一定的期限，"异议登记"就失效。本条第二款规定，这个期限是"十五日"，并规定了异议登记不当的损害赔偿责任，以避免没有任何根据就轻率地申请异议登记，损害真正权利人的合法权益。

物权法新创设的另一个登记制度叫"预告登记"。针对现实生活中商品房预售的"一房多卖"，损害买房人（多数情形是消费者）合法利益的问题。按照这个制度，商品房预售合同的买受人，可以凭商品房预售合同到不动产登记机构申请"预告登记"。因为房子还没盖起来，还不可能办理"产权过户登记"。物权法第二十条规定："当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。"（第1款）"预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。"（第2款）

按照本条规定，只要张三与开发商签订了商品房预售合同，张三就可以拿着合同书去登记机构办理预告登记，由登记机构在登记簿上作出"预告登记"：记载某号房子已经卖给了张三。办理预告登记后，开发商要把这套房子再卖给其他任何人，都将"不发生物权效力"。所谓"不发生物权效力"，就是说买房人不可能取得房屋所有权。只要办理了"预告登记"，其余的买房人就已经知道自己不可能得到房屋所有权，当然也就不买了。这就达到了限制"一房多卖"的目的。预告登记制度的立法目的，就是用这样的办法来限制开发商"一房多卖"。

从实质上说，"预告登记"是一种特殊的公示方法，而所登记的并不是"物权"，而是买房人根据买卖合同请求交付房屋和移转房屋所有权的债权。合同上的"债权"，因为办理了"预告登记"，就具有了对抗其他买房人的"物权效力"。预告登记制度，不仅保护商品房预售的买受人，可以保护银行的抵押权。发放贷款的银行，只要把抵押合同拿到登记机构办理了"预告登记"，开发商再把同样的项目抵押给别的银行，别的银行的抵押权就排在后面，办理了"预告登记"的银行的抵押权就要排在前面。本条第二款规定："预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效。"是为了避免权利人以"预告登记"代替正式的物权登记。必须补充说明的是，预告登记制度已经在上海市的房地产登记实践中实施多年，起到了很好的保护作用。

物权法中关于不动产登记的规定多达十四条，连同实施后最高人民法院以及相关机构制定的关于不动产登记的相关配套规定，组成了一道严密的法律保护网，充分保护了购房老百姓的知情权以及在不动产登记方面的权利，避免信息不对等以及乱收费等行为损害了老百姓的利益。

三、物权法创设业主的建筑物区分所有权制度，为老百姓投资兴业、创造财富提供了充分的法律保障。

物权法第二编第六章专设一章来规定业主的建筑物区分所有权，为置业老百姓的不动产新设了一种权利，这对于规范房地产开发行为、明确权属、定分止争将起到至关重要的作用。

物权法第七十条规定，"业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"由此第一次以基本法的形式确定了建筑物的权属以及区分所有权的基本内涵。这就是物权法上一项非常重要的制度--建筑物区分所有权制度。商品房开发，无非是两类商品房，一类是单栋的，一类是单元房，如果是单家独院的商品房，这样的房子和普通的所有权没有差别，是单栋的，一个建筑物、一个所有权、一个所有人。但是单元房不一样，每一个商品房的楼上面有几十个单元、几百个单元，因此上面就有几十个乃至上百个所有权，几十个、上百个所有权人他们之间的关系就高度复杂。在物权法上规定了建筑物区分所有权，就是针对单元房的，单元房的买房人所得到的所有权是特殊的，叫做建筑物区分所有权。

建筑物区分所有权人都享有哪些权利呢？首先就是专有权，也就是所有人就套内面积所享有的权利。这个三居室的房子，套内面积、套内空间就是买房人的专有所有权，专有部分他得到所有权。其次是共有权。除了套内空间之外，楼道、电梯间，还有外墙、房顶、道路、绿地等等，这是整栋楼甚至整个小区的买房人共有的，叫做共用部分，业主对共有部分享有共有权。最后，建筑物区分所有权还包括成员权。因为除了这两个部分之外，他们还有一个共同的关系，整栋楼或者整个小区的业主，他们要组成一个业主大会，就类似于公司的股东大会一样，来选举业主委员会，这个业主委员会就类似于我们公司的董事会一样，他们要行使什么样的权利呢？就是小区和这栋楼的物业管理、规章的制定和修改、维修基金的筹集和使用等等，以及委托物业管理公司来管理，解决这些对内对外的事务。

其中，对于实践中经常产生纠纷的小区道路、绿地、车位及车库以及其他公共场所、公共设施和物业管理用房的权属问题，物权法作出如下规定，其中第七十三条规定，"建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理用房，属于业主共有。"这样，原则上确定了建筑区划内除个人专有以及国家所有的权利以外原则上归业主共有。第七十四条规定，"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。""建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。""占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"本条规定虽然没有明确规划的车库、车位所有权归属，但规定了归属原则和规则。其他相关细节，留待物权法的相关配套法律法规及相关司法解释加以完善。

此外，针对目前不少小区里业主对物业公司不尽责、不作为现象无能为力，两者之间经常发生冲突的情况，物权法第八十一条规定："业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。"这意味着，小区业主及其业主会议享有充分的居住区维护管理权利。如果物管公司不尽责，小区业主完全有权更换物业公司。

尽管物权法对于建筑物区分所有权的规定过于原则，但仍然开创了具有中国特色的建筑物区分所有权制度的先河，上述规定以及业主对共有部分的共同管理权构成了具有中国特色的建筑物区分所有权制度。

物权法中关于鼓励百姓置业、维护百姓合法的财产权利的规定还有很多，作者囿于学识所限，所作论述，难免有误，请多多批评指正。

（西安紫薇地产开发有限公司法律顾问 徐灏）