物权法将引导房地产业规范健康发展

引言：

2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，10月1日起正式施行。作为调整财产归属和利用关系的一部基本法律，《物权法》的通过，将意味着中国有了完整的市场经济财产产权体系，使关乎千家万户切身利益的房屋产权、小区绿地、车库归属等问题有了真正的法律界定和保护依据。该法对房地产业的重要性不言而喻，无论在开发的前期、中期还是后期，其影响都存在，可以说，物权法对房地产业的影响贯穿始终。从某种角度讲，物权法将决定中国房地产市场的命运。

一、 物权法对房地产开发的宏观影响：

1、物权法关于拆迁补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发的速度。

物权法对房地产开发前期的影响，首推其对私有财产保护，这将使拆迁变得很有难度。根据《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时对征收补偿的原则和内容作了规定。

关于征收集体所有的土地问题，物权法规定："征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。"这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，《物权法》规定："征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。"考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。

物权法明确"禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。"违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。显然，在物权法实施后，围绕拆拆而进行的一切活动，将变得更加困难。由于物权法明确规定"受到侵害的权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决"，物权法通过后，可能会面临一个案件激增的问题。

《物权法》关于拆迁补偿的上述规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度上维护了弱势群体的权益，另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。

2、物权法规定我国实行严格的土地制度，预示着未来调控的方向。

我国的国情是人口多、耕地少，现在全国耕地保有量只有18.3亿亩。按照"十一五"规划纲要，到2010年耕地保有量必须保持18亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。因此，《物权法》第43条规定："国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。"物权法住宅70年使用权的规定奠定了房价长期上涨的基础，但是我国的国情决定了建设用地供应的紧缺，地方政府和房地产开发商在土地的获取方面也将面临更大的压力。因此未来的控制房价过快上涨的调控方向会集中在三个方面：第一，在一定程度上抑制需求；第二，调节现有土地供应结构，用尽量少的土地建更多套住房；第三，加快存量地和闲置土地的开发和利用。

同时，物权法实施后，物权法对"土地使用权续期、建设用地收回、建设用地使用权等"问题的规定会对房地产开发商有一定的约束。

3、物权法关于土地出让方式的规定，维护了国家的利益

《物权法》第137条规定："设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。"

上述规定，将招拍挂的使用范围扩大至商品住宅及工业用地，这一方面有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持了政策的连续性。同时，保证了政府获取土地的收益，维护了国家的利益。

4、住宅70年使用权到期后自动续期，提升了房屋的内在价值，为房地产业的长期健康发展奠定了良好的基础。

根据中国人的传统心理，大多数人重视家庭，关注自己的房屋能否遗留给自己的子孙，因此，70年后住宅建设用地使用权期满，房子怎么办成为全社会关注的热点问题。许多人为70年后自己住宅的命运担心。对此，物权法第149条做了明确的规定，"住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。"该项规定延长了住宅用地的使用年限，提升了房屋的内在价值，激发了人们购房置业的热情，为房地产业的长期健康发展奠定了坚实的基础。但同时也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础。

物权法在此的引导作用体现在：引导城市及房地产的整体规划、设计向保证房屋70年寿命方向发展。

5、物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障

物权法的出台，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障，物业税的收取对房地产行业有以下几点影响：（1）规范房地产市场税收体系。房地产行业税费比较混乱，税费多而且杂，物业税的出台可以起到规范税收体系的作用。（2）增加保有环节税收，抑制了房地产需求。我国房地产市场目前的现状是流通环节税赋较多，而保有成本相对较低。增加物业税，在一定程度上抑制了购房需求，特别是投资和投机性需求。（3）间接抑制房价和销售速度，进而影响房地产企业利润。（4）通过对不同物业实行差别税率，有助于调整住房供应结构。

通过税收手段的调整，可以有效调整住房供应结构，加大普通住宅、中小套型住宅的供应，通过市场化的手段达到调控的目的。

根据往年的历史，两会过后，是房地产调控政策出台的密集期，需要高度注意风险。2007年可能的政策主要集中在土地、税收、信贷三个方面，其中具体政策可能有：试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、单位自建房、集资建房、严格90平方米70%政策、增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等。

二、物权法对房地产开发微观方面的影响：

（一）、物权法对"阳光权"的具体规定

物权法第八十九条规定"建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照"。那么，在房地产开发中期，就会对盲目加盖违规高楼的开发商敲响警钟，如果有影响相邻他人"阳光权"的建筑仍在建造，参照物权法，就需马上对楼盘开发项目进行修改。

（二）、物权法对业主建筑物区分所有权的规定。。

物权法第二编第六章专设一章来规定业主的建筑物区分所有权，为业主的不动产新设了一种权利，这对于规范房地产开发行为、明确权属、定分止争将起到至关重要的作用。

物权法第七十条规定，"业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。"由此第一次以基本法的形式确定了建筑物的权属以及区分所有权的基本内涵。

第七十三条规定，"建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理用房，属于业主共有。"这样，原则上确定了建筑区划内除个人专有以及国家所有的权利以外原则上归业主共有。

第七十四条规定，"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。""建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。""占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"物权法对规划的车库、车位没有直接规定所有权，但规定了归属原则和规则。

上述三条规定是我国物权法关于业主的建筑物区分所有权的重要规定，上述规定以及业主对共有部分的共同管理权构成了具有中国特色的建筑物区分所有权制度。

根据上述规定，独栋建筑物的专有部分比较容易确定，也不易产生纠纷。但建筑物和住宅区的共有部分则常常因为权属不明产生大量纠纷。在实践中，开发商在房屋销售时，会对房屋面积进行预测和实测，其中公共部位与公用房屋分摊面积（以下简称公摊面积）就是物权法所指的共有部分。一般，独栋建筑物的共有部分包括建筑物的地基、外墙、地下室、公共通道、楼梯间、电梯间、门庭、垃圾间、设备用房等其他附属设施；住宅区的共有部分则包括建筑物以外的土地、道路、地上车位、绿地、体育文化设施、公共场所、公共设施和物业管理用房、沟渠、管道、线路等附属设施。

1、因为涉及到业主的权益问题，而且在实践中产生了大量纠纷，所以我们建议在公司的销售合同中，对建筑物的共有部分以及住宅区的共有部分的范围进行详细的约定，使业主明白建筑物和住宅区的哪些部分都计入了公摊面积，自己对建筑物和住宅区的哪些共有部分享有权益，这样就不至于因合同约定不明产生物权纠纷。

2、关于车位的问题。

物权法第七十四条对此进行明确的规定，以下根据实践中车位的不同类型进行详细的说明。

（1）、地上停车位。

该类停车位在规划时便已确定，开发商在投资建设前交纳了土地出让金及办理了相关规划、建设手续，一般这类车位的面积计入公摊面积，建造成本也核算在住宅开发成本中，为小区业主共有。该类车位没有销售许可证和产权证，不得销售，但可以出租使用。物业公司在接受委托后，应将这类车位所得收益专项列支，在扣除管理成本、维修费用和适当的利润外，剩余收益属于业主共有。

（2）、别墅或者洋房的地下或者小院中的独立车库。

作为别墅或者洋房的附属配套设施，这类车库，实践中一般很少产生争议。其权属，在销售前归开发商所有，销售后为业主所有。只是在销售时要注意，双方应该在销售合同中对车库的面积、附属设施、产权证办理以及质保等进行详细的约定，以免后期产生争议。

（3）、规划的地下车位。

对于该类车位，开发商在投资建设之前办理了单独的规划及土地使用手续，可以办理单独的预售许可证和权属证书，对于此类车位，既可以出售也可以出租。但是鉴于目前全国各地对于车位的产权证办理，步调并不一致，西安目前仅有极少数地下车位办理了独立产权证，所以在销售时，或者变通为使用权销售、但享有除转让以外的所有权的全部权能（包括继承权）、回避产权证办理问题，或者在销售合同中进行特别约定，如条件具备，双方办理产权转移手续。值得注意的是，在实践中经常有部分是人防工程、部分是地下车库的情况，所以在规划审批时，应尽量明确人防车位和非人防车位的区域、位置、面积，以便于区分。

（4）、利用地下人防工程改造的车位。

根据《人民防空法》的规定，地下人防工程是国防设施的组成部分，人防工程的用途往往是战时作军用，平时作民用，同时根据"谁投资、谁使用、谁收益"的原则，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。

如果投资者将人防工程改建为地下车库，必须首先获得有关行政机关（政府民防办）的审核同意，在保证不降低人防工程防护能力的情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

对于这类特殊类型的车位，由于没有销售许可证和产权证，开发商可以出租，但不可以销售。在进行经营时，应事先取得物价部门的审核。

但是目前，对于人防工程的产权归属和经营收益，尚存在着不同的观点，一种观点认为，人防工程是为小区全体业主安全而设，如其建造价格已摊入房价，产权当然应该归全体业主共有，利用人防工程所得收益自然也应归全体业主。

（5）、占用小区绿地或者道路设立的临时停车位。

根据物权法第七十四条的规定，此类车位属于业主共有。利用此类车位所得收益，归业主共有。物业公司或者开发商在扣除相应成本后应由业主按照比例分配或者纳入大修基金。对此，目前认识比较统一。但对于那个主体有权决定将业主共有的绿地或者道路或者其他公共场所改变原有用途、用于停放汽车，尚存在着不同意见，开发商、物业公司自然无权决定，小区业主大会或者业主委员会是否具备此项权利呢？一种观点认为，小区道路或者绿地以及其他公共场所的用途是经规划部门审批的，未经原规划部门审批同意，业主大会或者业主委员会也无权擅自改变原规划用途。笔者认为该观点值得商榷。

（6）、利用市政道路临时设立的停车位。

此类停车位与开发商没有什么关联，但可能会是物业公司的一项业务，故在此一并做以介绍。

目前，在不少城市出现这样的现象，由于有的住宅小区规划较早，配套的车位较少，不能满足小区业主的日渐增长的停车需求，于是，一种专门经营小区周边市政道路划出的停车位的专门机构便应运而生。当然，此类车位与开发商、物业公司、业主没有关系，属于国家所有。但经营市政停车位的机构为了管理方便，会将小区周边的停车位委托该小区的物业公司进行管理，物业公司也因此会获得一定的收益。但难题是，现实中众多业主因为存在认识上的误区，将管理行为和保管行为混为一谈，如果发生车辆丢失，可能会引发纠纷。

物权法实施后的引导作用：会促使与车位产权相应的法律出台，提高车库建造成本的透明度和使用权的界定。

3、关于实践中共有部分的相关问题。

（1）、关于赠送底层和顶层的"私家花园"问题。

该问题目前是物权法出台后热议和争论的一个敏感话题。根据物权法第七十三条的规定，"建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外"。也就是说，在没有特别约定的情况下，底层和顶层的私家花园权属小区业主共同所有。但实践中，有的开发商与小区全体业主在购房合同中明确约定，底层花园和顶层花园为底层和顶层业主所专用。这也就意味着，尽管法律规定私家花园为小区业主所共有，但开发商与购买者在购房合同中已对其使用权归属进行了明确约定，其他业主也都以书面方式放弃了私家花园的使用权，根据法律的"意思自治"原则，私家花园的使用权应该得到保护。因此，即使物权法开始实施，那以前约定的私家花园并不能拿出来"充公"。况且，物权法对于绿地的归属问题，还规定了"明示属于个人的除外"，有人认为，这是物权法对现实既得利益者的一种妥协，是为了维护社会的稳定和和谐。

但也有人对采用合同约定底层和顶层花园使用权的做法表示了不同意见，认为开发商在购房合同中要求其他业主放弃对私家花园的使用权，实际上是开发商利用其市场优势地位强迫业主签订的不平等条款，该做法将面临显失公平等法律原则的拷问。但这仅为一家之言。

因此，物权法实施后，对于采用合同方式与全体业主明示使用权的做法，目前看来是尚为可行的方法，但不排除以后出台的物权法的配套法律、法规或者司法解释明令禁止的情况。

目前的难题是，没有与全体业主明示、但已经将底层花园和顶层花园实际赠送给底层和顶层业主的情况。在物权法实施后，该种情况遭遇业主维权的风险较大。我公司前期开发的诸多楼盘即存在此种情况，我们的建议是，一方面与前期业主通过协商签订补充协议的方式解决该问题，另一方面对于后期开发的楼盘，在销售合同中也要采用与全体购房者明示的方式来解决底层和顶层赠送私家花园的问题。但应在合同中通过文字、图示等方式明确赠送花园的位置、面积、是否可以办理产权证以及该花园的绿化、卫生、防腐等管理或者维护责任及其费用承担问题。同时，也应在合同中约定，购买底层和顶层的购房人，虽得到额外的底层或者顶层花园，也不能做影响全体业主的私搭乱建的事情。

（2）、关于别墅的私家花园问题。

私家花园是别墅产品的特色也是卖点，但是别墅的花园一般在产权证里没有体现。从实际操作的角度来说，最好能够在合同中通过文字、图示等方式明示私家花园的位置、面积等指标，既便于区分公共绿地与私家花园的界限，方便物业管理，也便于通过这样的方式弥补不能办理私家花园产权证的问题，将其权益体现在合同中。

（3）、关于"露台"和外墙面使用权问题。

在建筑规范用语中，并没有"露台"这个用词，但在房地产实践中，该词被普遍使用。露台一词，一般是指屋面的平台或者层层退花园洋房的屋面剩余平台等。物权法并没有明确规定屋面和外墙面使用权的归属，但根据物权法的精神以及建筑测量规范的相关规定，不难得出独栋建筑物的屋面和外墙面使用权归该栋楼全体业主享有的结论。但是根据国家工商总局和建设部共同制定的《商品房买卖合同》示范文本第17条的相关内容，买卖双方可以就屋面和外墙面使用权进行约定，也就意味着在不损害公众利益的前提下，法律并不禁止买卖双方通过合同的方式对屋面和外墙面使用权进行权利让渡。但开发商在取得屋面、外墙面使用权后，在行使权利时，不得危及建筑物的安全、不得损害业主的合法利益。

目前，我公司采用与全体购买人约定的方式，保留了独栋建筑物的屋面使用权。在实际利用屋面时，也仅仅是允许通讯公司在楼顶架设通讯基站，并没有利用屋面作广告或者从事其他商业活动。物权法实施后，我公司可能会遇到业主的挑战，要求屋面使用权归业主共有或者利用屋面所得收益归业主共有的问题。

（4）、关于商品房所在楼宇的命名权以及所在小区的命名权问题

楼宇命名权和小区命名权，对开发商而言，具有重要的宣传作用和广告效应，而对业主而言，目前看来，意义并不是很大，但也不排除随着市场经济的发展，上述命名权将产生重大经济效益的可能。所以，在目前，物权法及其他相关法律对楼宇命名权及小区命名权没有明确规定，业主和开发商可以就上述命名权进行约定。但法律的趋势是，开发商在开发、销售完该楼盘后，不再对小区享有任何权利，该栋楼的业主或者小区业主大会可以通过表决的方式改变楼宇的命名或者小区命名。

我公司以前采用保留楼宇命名权和小区命名权的做法，在物权法实施后，可以继续采用合同约定的方式保留该权利。

（5）、关于小区公共场所、公用设施和物业服务用房问题：

《物权法》第73条规定："建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。"

也就是说，公共场所、公用设施和物业管理用房的权属很明确，不管是否计入成本，都是全体业主所有，开发商不能通过约定来保留所有权。对公共场所、公用设施和物业服务用房的维护和经营问题，有些地方规定，公共场所、公用设施和物业用房由物业管理企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；为了方便业主生活或补充物业管理费用，在经过业主委员会通过的前提下，可以兼顾做"小卖部"等用途，其收益也应用在物业管理方面。

我们认为，因业主对公共场所、公用设施和物业服务用房等享有所有权，因此，当公共场所、公用设施和物业服务用房等为收益性活动而使用时，利益应归全体业主所有。另外，在一些小区，对电梯间的广告收入的归属，业主和物业以及开发商之间往往发生争执。同理，因电梯本身是属于共有财产，因此电梯间的广告收益，应归全体业主共有。对此，应由业主委员会通过有关的公约或者由业主委员会来共同决定怎么来利用电梯做广告等。

紫薇物业公司在物业管理过程中，出现了以下行为：

A、在小区道路上设立临时停车位，收益归物业公司所有；

B、和通讯公司签订合同，在小区楼顶架设通讯基站，收益归物业公司所有；

C、利用小区的电梯间、绿地、楼顶、外墙面等，设立广告牌，收益归物业公司所有；

D、将小区的公共场所出租给装修公司，进行宣传或者其他经营，租金收益归物业公司。

上述行为均是物业公司利用业主共有财产为自己牟利的行为，根据物权法的规定，上述收益应归业主共有。紫薇物业公司可在物权法实施后，对上述收益进行单项列支，在扣除相关成本费用后，剩余费用补充物业管理费或者专项维修资金。如继续收入囊中，则可能面临业主维权的风险，继而损害紫薇物业公司的声誉。

4、关于会所问题。

会所作为小区的配套设施之一，在物权法起草过程中，也是争论的热点问题之一。目前出台的物权法并没有对会所的归属作出明确规定，这就要求双方在合同中对会所的归属作出明确约定。从物权法的起草过程来看，物权法并不鼓励小区业主对会所共有，这样会造成以下弊端：第一，如规定为共有，势必要将会所的建造费用计入房价，导致房价上涨；第二、共有会造成使用和后期维修上的混乱。

目前，我公司在商品房买卖合同中明确约定，"地下车库和会所，没有计入分摊面积，归出卖人所有",以合同约定的方式避免了因权属不明产生的物权纠纷。但值得注意的是，在我公司前期开发的楼盘中，已经出现了业主主张会所产权的情况（紫薇城市花园），对此，应加强公司这类资产的管理和利用，加快办理产权证书，避免产生权属争议。

物权法博大精深，该法以及配套法律法规的实施将对房地产业产生革命性的影响，作者囿于学识所限，所作论述，难免有误，请多多批评指正。

西安紫薇地产开发有限公司

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二〇〇七年六月