案情简介 1998年 ３月５日，Ａ公司向交通银行借款。并签订借款合同，C公司以自有房产做为抵押，为A公司提供担保。4月5日C公司与D公司签定了房屋租赁合同，约定C公司将其所有的房屋出租给D公司，租期６年，至２００4年３月４日止。双方当日到当地房地产管理部门办理了登记备案手续后，C公司将房屋交付D公司使用。 １９９９年９月，Ａ公司因借款纠纷被B银行诉至法院。１２月，应银行申请，法院依法裁定查封D公司所有的房产，并到当地房地产管理部门办理了查封登记手续，通知该机关不予办理该房产过户手续。后法院判令Ａ公司应向B银行支付款项若干，D公司承担担保责任。由于Ａ公司拒不履行生效判决，２００２年８月９日，法院依法强制执行D公司所有的房产，F公司通过拍卖交付了对价。 F公司认为，C公司与D公司所签订的房屋租赁合同无效，通知D公司必须搬离该房屋。D公司则认为，其与C公司所签订的房屋租赁合同应由F公司继续履行。双方发生争议。 争议焦点 一、 租赁合同的效力。 F公司认为：C、D公司所签订的房屋租赁合同无效。其理由如下：第一，建设部１９９５年发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，下列情形之一的房屋不得出租：（七）已抵押，未经抵押权人同意的：由于两公司签订房屋时，该房产已设定抵押权，，因此两公司之间的合同由于违反该规定而无效；第二，合同法所规定的“买卖不破租赁”原则仅适用所有权继受取得的情形，本案中房产所有权转移系基于法院强制执行，其取得房产所有权为原始取得，不适用“买卖不破租赁”。 D公司则认为，其与C公司之间的租赁合同有效，F公司应继续履行该合同。其主要理由如下： 第一，两公司签订房屋租赁合同的时间系在合同法实施后，因此判定该合同是否有效应以合同法为依据。而根据合同法，本案所涉及的合同不存在无效事由，理应有效。 第二，建设部有关规定系部门规章，不能作为合同有效与否的依据。 第三，合同已在有关部门登记备案，其有效性和合法性不容置疑。 第四，根据“买卖不破租赁”的原则，F公司应当继续履行该合同。 法理解析 一、“买卖不破租赁”原则在本案中应予适用 笔者认为，本案中的承租人可主张“买卖不破租赁”。具体分析如下： 理由如下： 第一，本案中房屋租赁合同系在合同法生效后签订的，判定其有效与否应以合同法为依据。合同法第五十二条规定合同无效的情形有以下几种： （一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 本案租赁合同不存在前四种无效的情形，至于第五种则涉及到建设部《城市房屋租赁管理办法》是否可作为合同无效依据的问题，这也是本案双方当事人争议的焦点之一。对于这个问题，笔者认为，合同法对于判定合同无效的标准较经济合同法而言严格了很多，系以鼓励市场交易、充分尊重当事人的意思自治为立法原则，限制了无效合同的范围，而扩大了可撤销和效力待定合同的范围。合同法施行后，只有法律和行政法规的强制性规定可作为判定合同效力的依据，至于地方性法规和行政规章，一般不能作为判定依据。对于未上升为法律和行政法规的某些强制性规定（如外汇管理），由于其关系国计民生和其他特殊需要，最高人民法院目前采取发布有关司法解释的方式来解决特殊问题。而建设部《城市房屋租赁管理办法》既非行政法规，其被查封房产不能出租的规定也未被最高人民法院司法解释采纳，不能作为判定合同效力的依据。由此看来，单纯以建设部的规定为依据推定本案合同无效依据不足。 二、 抵押权设定以后，抵押物应可以出租。 理由如下，其一，根据物权法的一般原理，同一物上不得并存两个或者两个以上的所有权，但可以存在两个或者两个以上的物权，只要这些物权之间并不发生冲突和矛盾，则数个物权的设定是有效的。其二，抵押权只是就抵押物的变价有优先受偿的权利，抵押期间由于不动产抵押并不转移占有，抵押人将某项不动产设定抵押以后，仍对该物享有所有权，不会影响抵押权人的优先受偿。其三，由于抵押物仍由抵押人占有，如果抵押人不愿对抵押物使用收益，又不能将该物出租或借给他人使用，则不能充分发挥物的使用价值，又不利于提高物的利用效率。另我国《担保法》也未禁止抵押人将抵押物出租，因此抵押物应可以出租。 三、 关于抵押权实现后，原租赁合同对受让人是否继续有效不能一概而论 关于抵押权实现后，原租赁合同对受让人是否继续有效的问题（专指租赁期限长于债务期的情形）。如果租赁期限长于债务期，一旦债务履行期届满而债务人无力还债，抵押权人变价优先受偿权的行使将受到租赁权的阻碍，因为抵押物上尚存在租赁权，导致抵押物的变价减少而损害抵押权人的利益，抵押权人可以向人民法院或仲裁机关提出解除租赁合同或确认租赁合同无效之诉。如果经过人民法院确认无效后，在这种情形下，原租赁合同对抵押物的新所有人应无约束力。但是本案中，承租人不知道其租用的房屋已设定抵押而与出租人订立了期限较长的租赁合同。银行在抵押权设定时，知道或应当知道抵押物上设定租赁权，即使在拍卖抵押物时，也没有行使租赁合同的解除权。更没有请求人民法院或仲裁机关确认租赁合同无效。银行在长达7年之久的时间里，从没有提出过任何异议，可以认定其对C公司出租行为的认可和同意。合同法的基本理论以行为变更合同，此类变更应当是有效的。况且银行的抵押权已经实现，抵押权人银行与F公司无法律上的权利义务关系。F公司不能代替C银行向人民法院提起确认合同无效之诉。 另一方面，F公司经拍卖程序取得该楼宇及附属物时，按照拍卖竞买须知的约定，拍卖标的以拍卖时的现状为准。说明买受人对存在于抵押物之上的租赁关系没有异议。故租赁合同继续有效。 四、“买卖不破租赁”的法律依据是，我国《合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的法律条款。值得注意是“买卖不破租赁”是租赁法律关系的特别法律制度，对本案而言，即使在出租人因抵押权被其债权人申请实现（清偿）后，而丧失所有权的情形下，承租人仍然可以援引“买卖不破租赁”原则，维持原租赁关系。 综上所述，本案有充分的理由主张“买卖不破租赁”，被应继续履行租赁合同。 2005年3月1日