本案存在如下几个问题：1、回迁安置协议有效2、动迁户有权选择拆迁安置的方式3、被告中山区城区改造办公室所提供的回迁安置房质量不符合国家强制性标准，导致双方未能签订回迁房屋投资代建协议书，被告中山区城区改造办公室应承担违约责任
一、 回迁安置协议有效
双方签订的回迁安置协议不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效。该协议中包括房屋拆迁、房屋拆迁补偿、拆迁安置这三个部分，关于房屋拆迁部分已经履行完毕，房屋部分拆迁补偿包括过渡费等，也已履行完毕。仅剩拆迁安置为能履行
二、 动迁户有权选择拆迁补偿方式，这是被告中山区城区改造办公室应尽的法定义务。
根据国务院《城市房屋拆迁管理办法》第三章 拆迁补偿
第二十二条：
拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
第二十三条：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
根据《大连市城市房屋拆迁管理办法》
第三章 拆迁补偿与安置
第二十八条 拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。 除本办法第三十四条第二款、第三十七条第二款、第三十九条规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第三十条 实行贷币补偿，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格结算补偿金额。
三、被告中山区城区改造办公室所提供的回迁安置房房源质量不符合国家强制性标准，导致双方未能签订回迁房屋投资代建协议书，被告中山区城区改造办公室应承担违约责任
从被告中山区城区改造办公室提供的75——84平方米户型共有十个，经过计算可以得知，该十个户型的窗地比例均不符合国家强制性标准GB50096-2011住宅设计规范及GB50368-2005住宅建筑规范。为此原被告中山区城区改造办公室之间无法达成投资代建协议。《中华人民共和国国家标准 住宅设计规范》第1.0.2条规定，本规范适用于全国城镇新建、改建和扩建住宅的建筑设计。 第7.1.5条规定，卧室、起居室（厅）、厨房的采光窗洞口的窗地面积比不应低于1/7。
针对该《住宅设计规范》，中华人民共和国住房和城乡建设部于2011年7月26日发布的《关于发布国家标准<住宅设计规范>的公告》中明确表示：《住宅设计规范》为国家标准，其中第7.1.5条为强制性条文，必须严格执行。
《中华人民共和国国家标准 住宅建筑规范》第1.0.2条规定，本规范使用于城镇住宅的建设、使用和维护。第7.2.2条规定，卧室、起居室（厅）、厨房应设置外窗，窗地面积比不应小于1/7。
针对该《住宅建筑规范》，中华人民共和国建设部于2005年11月30日发布的《建设部关于发布国家标准<住宅建筑规范>的公告》中明确表示：《住宅建筑规范》为国家标准，本规范全部条文为强制性条文，必须严格执行。
而动迁户对实际建成的回迁房屋进行调查测算的结果显示，该回迁房屋的卧室、起居室（厅）、厨房的采光窗洞口的窗地面积比均小于1/7，最小的面积比甚至达到了1/18.6，已经大大超出了国家规定的范围，严重违反了国家强制性规定。双方签订《回迁安置协议书》的实质性前提之一即为，回迁房屋应当是符合国家强制规定的各项建筑标准的，是能够安全、舒适居住的，被拆迁人更是以这一点为最重要前提才会选择回迁安置这一补偿方式并签订《回迁安置协议书》，所以被告中山区城区改造办公室实际建成的回迁房屋既违反法律规定又构成违约。动迁户已就上述问题与被告中山区城区改造办公室进行过数次沟通，但双方无法达成协议。因原协议已无法履行，根据相关法律规定，动迁户有权选择进行货币化补偿或产权调换，动迁户现同意按被告中山区城区改造办公室方案实行一次性货币安置补偿并要求赔偿相关损失
乙方自动放弃实物安置，甲方将按照《拆迁安置方案》中货币补偿安置办法执行（不计利息），
四、 被告中山区城区改造办公室提供的回迁房屋投资代建协议书，系格式合同，其中第三条第一项，关于什么情况下视为乙方同意变更为货币补偿方式，甲方将按照本项目货币补偿规定计算拆迁补偿款项，扣除临时安置补偿费，余额无息支付给乙方。该条款虽赋予被拆迁人在签订回迁安置协议书后，仍有权选择货币化补偿，但加重了被拆迁人的义务，免除其自己责任。该部分应认定为无效。
五、 回迁房屋投资代建协议书中的第五、六条均为合同法第40条规定的无效格式条款，“格式条款具有本法第52条和53条情况的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告中山区城区改造办公室的违约行为主要体现在1、违反了国家强制性规定；2、回迁安置投资代建协议书主要内容无效；3、未能提供消防验收及房屋综合验收资料；4、逾期超两年予以安置；5、未提供任何房屋手续，包括建筑规划等。由于被告中山区城区改造办公室上述违约，导致动迁户原房屋拆除后，五年内未予安置，应承担违约责任。
六、 关于违约金
根据第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的。在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
赔偿损失的范围赔偿损失的范围可由法律直接规定，或由双方约定。在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的情况下，应按完全赔偿原则，赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。直接损失指财产上的直接减少。间接损失又称所失利益，指失去的可以预期取得的利益。可以获得的预期的利益，简称可得利益。
七、 违约金计算方式为
如本案中被告中山区城区改造办公室按照合同约定履行，动迁户可以获得79平方米的安置房，按照回迁房屋投资代建协议书约定的补充条款，超出安置面积每平方米为15000元进行补偿。动迁户应当获得的补偿款以79平方米为例，79X15000-3800X10-12500X15=959500元。
综上，被告中山区城区改造办公室应当支付货币959500元，作为拆迁安置补偿款。
辽宁新世纪律师事务所
吴彦、刘大鹏
2015年3月23日
