作者：罗军民 上海君澜律师事务所

本文主旨：通过对上海市承租房屋租金减免政策的梳理，让相关企业认识到，承租非国有房屋，有关企业在疫情封控下也可以依法要求减免一定期限的租金。

引言：

受新冠疫情影响，自2022年3月28日封控以来，上海大量企业停工停产，高昂的房屋租金成为“疫情时期”企业的沉重负担，为帮助企业纾困解难，近期上海市人民政府（含下属部门）及上海高院发布了有关疫情期间房租减免政策及问答。根据《民法典》有关规定并结合最高院、上海市的相关文件及问答，本文拟对承租国有房屋和承租非国有房屋的租金减免问题进行政策汇总及相关解读，供相关企业参考。

一、承租国有房屋用于经营，租金减免的相关政策汇总：

（一）2022年3月28日上海市人民政府办公厅印发了《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（沪府办规〔2022〕5号文件）第二条第（七）项：“减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金”

解读1、根据上海全市封控停摆已超过1个月的事实，符合条件的小微企业（个体工商户）最多可以要求减免6个月租金。

（二）2022年3月31日，上海市国资委发布了《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》，对减免小微企业和个体工商户房屋租金的政策进一步落实，政策口径为：

实施主体：上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。

解读2、实施主体即房屋所有权人（含使用权房管理人），承租人可通过上海市、区属国有企业集团（含委托监管企业）参见市、区国资委网站、市、区国资委公开披露的信息确定房屋所有权人是否属于上海市、区属国有企业集团（含委托监管企业）；通过与各企业集团联系确认出租方是否为国有企业集团纳入合并报表范围内下属企业可与各企业集团联系确认。

央企及其他省市地方国企按照所属国资监管部门出台的政策执行。

适用房屋：实施主体自有经营性房产和使用权房。

减免对象：最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。

解读3：直接从实施主体处承租房屋或从第三方承租符合要求的房屋均可享受减免政策，但减免对象需为实际承租房屋用于经营的主体，未从事经营活动的承租人不得享受减免政策。

减免对象仅限小微企业和个体工商户。小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。金融业小微企业不在本文讨论之列。

减免期限：实施主体对最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。

第一档，普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。

第二档，增加免除3个月租金。租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。

减免方式：根据实际情况采用直接免除、从后续租金中抵扣或者返还等方式实施房租减免。

二、承租非国有房屋用于经营，租金减免的相关政策汇总：

（一）、承租本市集体企业房屋，可参照《上海国资委房屋租金细则》执行。

解读4：《上海国资委房屋租金细则》明确规定“本市集体企业可参照本实施细则执行”，并结合《上海高院问答》（问答1、2、5），符合条件的小微企业（个体户），可以主张按《上海国资委房屋租金细则》及（沪府办规〔2022〕5号文件）减免相应租金。

（二）、承租民企、其他经济组织及个人的房屋，按《民法典》、最高院指导意见及《上海高院问答》的有关规定执行。

（法发〔2020〕17号）《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二〉》第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

2022年 4月10日上海市高级人民法院发布《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》

1、商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？（问答5）

答：承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

解读5：对于承租非国有房屋用于经营，因疫情封控导致无法实际使用房屋或没有营业收入的，如按租赁合同支付租金明显有失公平情形，租赁双方可以自行协商租金减免事宜。如自行协商不成起诉到法院的，法院一般先引导双方协商；协商不成的，法院可结合承租人因封控无法实际使用房屋等案件实际情况，根据《民法典》不可抗力规定及情势变更原则、公平原则，可以视情予以减免一定期限的租金，减免期限一般可以为实际封控且停工停产期间的房租。

笔者通过中国裁判文书检索发现，因武汉疫情引发的相关类案，大部分法院均支持了“承租人承租非国有房屋租金减免的诉求”，如（2021）鄂01民终1513号案、（2020）鄂01民终9237号案、（2021）鄂01民终511号案、（2020）沪0114民初12921号案等案件。

2、疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？（问答6）

答：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

解读6：因疫情影响，承租人难以按约支付房租的，出租人不得以承租人未依约支付租金为由解除合同并要求承租人承担违约责任，但承租人仍负有支付相应房租的义务（可减免的除外）。但承租人需注意，根据不可抗力和情势变更等条款的适用规则，承租人在因不可抗力无法履行合同义务时应及时通知出租方，并应提供相应的证明。

三、律师建议

1、据有关部门统计，市场主体中，小微企业占比超过50%。企业应参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》【其中金融企业参照《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）】划型标准认定，审查企业是否属于小微企业；

2、 如属于小微企业，可以申请减免房屋相应租金。

2、对于承租国有房屋经营的小微企业（个体户），及时准备相关材料，按时申报，根据上海封控的实际情况，最高可申请减免6个月的租金。

3、对于承租非国有房屋经营的小微企业和个人（个体户），因疫情封控无法实际使用租赁房屋，导致没有营业收入或者营业收入明显减少，应及时向出租人主张并协商租金减免事宜，协商不成的，也可根据《民法典》不可抗力规定、情势变更原则、公平原则及最高院规定、《上海高院问答》等法规文件，积极向出租人主张并协商租金减免事宜，协商不成的，可通过法院诉讼主张减免租金，法院根据封控实际情况，可视情减免一定期限内的租金。

本文参考的主要法规及政策文件：

1、《民法典》

2、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》（法发〔2020〕17号）

3、2022年3月28日，上海市人民政府办公厅印发《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（沪府办规〔2022〕5号文件）

4、2022年3月31日，上海市国资委发布《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（以下简称“上海国资委房屋租金细则”）

5、2022年 4月10日，上海市高级人民法院发布 《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》（以下简称“上海高院问答”）

6、《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》