一、基本案情

原告：王某某

被告：北京某某房地产开发有限责任公司

案由：房屋买卖合同纠纷

诉讼请求：

1、请求判令被告返还原告的购房款4615388元；

2、本案的诉讼费由被告承担。

事实与理由：

2010年12月17日原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，由原告购买被告开发的位于通州区中山大街北侧15栋住宅楼24层2809号的房屋一套（以下简称“该房屋”）。合同约定：房屋总造价4615388元；付款方式为全款；房屋交付的期限是2011年8月28日。2011年3月12日，原告依合同约定按期向被告支付房款4615388元，但被告并未按期交付该房屋，经双方多次协商，被告答应将房款退回，但条件是原告必须先将购房合同和发票退回，原告按照规定办理了相关手续，被告于2011年12月17日出具一份情况说明，该说明称：“客户王某某退款手续已办齐，合同及发票都已收回。实际应退款为4568984.12元。房款将在7-15个工作日之内陆续退回。后经原告多次催收，被告都以各种理由拒绝退还，时至今日，被告仍未将该房屋购房款4615388元返还给原告。由于被告迟延交付房屋已构成根本违约，原告为维护自身合法权益特委托本律师向北京市通州区人民法院提起民事诉讼。

二、律师的案情分析及代理意见

(一)、原告按照合同约定履行了付款义务，但被告未按期交房已经构成根本违约，原告依法可以解除商品房预售合同并有权要求被告返还已付的购房款。

首先，原告与被告于2010年12月17日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称“该合同”），由原告购买被告开发的该房屋。该合同约定：房屋总造价4615388元；付款方式：一次性付款；房屋交付的期限是2011年8月28日。原告依合同约定按期向被告支付房款4615388元，被告出具 01400982号发票一张，因此原告作为房屋的买方已尽了合同约定的付款义务，为了能够顺利买到房屋，还花费了大量的精力时间，督促卖方积极履行合同约定的义务。但被告并未按期交付房屋，原告多次催促被告履行合同但被告一直不履行，给原告造成了重大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，和第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告违反诚实信用的原则拒绝履行交房义务，已构成根本违约，原告依法可以解除该合同。

其次，虽然被告当庭以补充协议第二条中约定的该房屋计划建设时间为2012年1月为由，主张交房时间经协商已改为2012年1月，但依据该合同第二十八条：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。之约定，可知补充协议（附件八）中第二条关于计划建设时间是2009年9月至2012年1月的约定只是为免除被告迟延交房的违约责任而订立。该约定不但与该主合同第二十八条相违背，而且此条款属于格式条款，被告应对原告尽告知的义务，但被告在与原告签订此补充协议时并未提醒原告交房时间改为2012年1月，因此该补充协议中关于迟延交房的约定应为无效协议，被告交房时间仍应是2011年8月28日。

(二)、虽然被告当庭否认双方已经协商解除《商品房预售合同》，但依据法庭查明的事实并结合原告当庭提交的证据，可推定双方已协商解除了该合同，被告不应非法占有原告支付的购房款，应将该款退还给原告。

首先，法庭已查明该房屋已于2011年10月27日前后被解除网签，并且经北京市房地产交易管理网上查询得知该房屋目前属于待售状态，由此可知原告与被告已协商解除了双方签订的《商品房预售合同》。因为，按照住房与城乡建设委员会（以下简称“住建委”）关于被网签的预售房屋须经买卖双方协商解除才能解除网签的规定，可知若本案原被告未协商解除该合同，被告或原告均不会协助对方前往通州建委办理解除该房屋网签的事宜，该房屋现在也不会处于待售的状态。因此，通过事实推定可知双方已经协商解除《商品房预售合同》，被告应退还购房款给原告。

其次，在法庭调查过程中被告承认至今未向原告送达过《入住通知书》，而被告却向未与其解除商品房预售合同的其它购房者送达了入住通知书，由此可推定原、被告双方已经协商解除了双方签订的商品房预售合同。

最后，虽然原告当庭提交的证据2至7是复印件和未盖被告公章的打印件，但这六份证据均为被告公司经理杨某（经北京市房地产交易管理网上查询可知该人是被告公司登记注册的销售人员）为了证明被告会退款给原告而提供给原告的，并非原告伪造。其中证据6“01766636号退款发票” 虽为复印件但税号和发票代码与被告出具 01400982号发票的税号和发票代码是一致的，即这两张发票都是被告出具的，由此可知，被告不与原告解除该合同，就不可能解除该房屋的网签，也就不可能出具该退款发票。

(三)、关于本案原告当庭提交的证据虽然是复印件和打印件，但结合法庭查明的事实应该认定该证据是有证明力的。

首先，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，虽然无法与原件、原物核对的复印件、复制品是不能单独作为认定案件事实的依据，但不能绝对的说复印件完全没有证明力，应结合案件事实和其它证据，并运用逻辑推理和日常生活经验，综合审查判断该复印件证明力的大小及有无。

其次，本案中原告提交的证据2—7虽然是复印件和打印件，但不能一概而否定其证明力，应结合法庭调查的事实、原告提交的其它证据和原告陈述，并请审判人员运用逻辑推理和日常生活经验综合审查判断其证明力的大小及有无。具体来看原告提交的证据3“北京实地房地产退款文件阅办单”和证据4“印鉴审批单”上不但有杨勇的签字，还有被告公司财务人员以及总经理等人的批阅，这些都是原告无法伪造及模仿的。另依据原告陈述而知：证据2“退款申请”是原告按被告经理杨勇的要求所写，证据5“收条”和证据7“情况说明”均为杨勇亲自从电脑中打印出来的打印件，而且证据7上“12月底之前”及“到帐后此收条作废”的字样均为杨勇亲笔书写。这五份证据不但均涉及到被告经理杨勇（被告的代理人当庭也认可了杨某为被告公司的经理），而且也符合一个公司办理退款所需要的文件。更何况，证据6“01766636号退款发票”虽为复印件但税号和发票代码与被告出具 01400982号发票（证据1）的税号和发票代码是一致的，即这两张发票都是被告出具的，而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”之规定，可以推定认可被告已出具金额为4615388的退款发票并应将购房款退还给原告的主张成立。

(四)、由于被告的迟延交房，依据国家现在的购房政策，作为非京籍的原告已经无法在北京购买商品房了，所以，被告要求继续履行合同的请求应依法予以驳回。

根据《京十五条》的规定：“对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住 房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本 市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”由于被告迟延交房，该房屋已被解除网签，原告已经不符合在京购房的条件，因此被告要求继续履行合同的目的无法实现，所以请法院依法予以驳回。

三、判决结果（本案案号是<2012>通民初字第7006号判决书和<2012>二中民终字第17534）号民事裁定书)

通州区人民法院采纳了本律师的代理意见中关于本案原、被告双方已解除了《商品房预售合同》，并认定了原告提供的复印件和打印件作为证据的证明力！最终，做出了要求被告返还原告购房款共计肆佰伍拾陆万捌仟玖佰捌拾肆元壹角贰分的一审判决。之后，被告不服一审判决提出上诉，并在二审审理过程中又申请撤回了上诉！

四、律师建议

首先，在商品房买卖合同履行过程中，若开发商未按合同约定的时间交付房屋，购房者不要听之任之，而要主动及时的到房屋所在地的住建委去了解一下所购楼盘无法交付的原因，重点了解该楼盘是否存在开发商违规建房及供水、供电、燃气、绿化等配套设施未达到政府要求等事实。

其次，开发商逾期交房，首先要看开发商是否存在免责事由，即开发商是否符合合同约定的免责事由。如果开发商逾期交房是因为发生了合同约定的免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在合同约定的期限内将发生了约定的免责事由告知购房者，开发商仍要承担逾期交房的违约责任。如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。

最后，针对本案原告在提交证据时的被动，即因开发商根本违约而解除商品房预售合同时，最好能就解除事项签订书面的协议，尤其针对开发商返还购房款的时间及条件要明确约定，并要留存相关购房证据为诉讼做好准备。