【案例简介】

刘某某为了女儿能上北京某重点中学，购买了蒋某某位于北京某学区内的一套80平米的房屋，价款800万元，双方在买卖合同中约定蒋某某应于房屋过户后30日内将原有户口迁出该房屋，逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。刘某某支付完全部购房款，并将房屋过户至自己名下后，但蒋某某并未按期将其户口从该房屋下迁出，而刘某某亦因户口迟迟未迁入该房屋内而耽误了女儿上该重点中学的时间，多次沟通无果之下，刘某某将蒋某某诉至法院，要求蒋某某将户口迁出，并要求其按日支付总房款万分之五的违约金。蒋某某辩称，自己已经积极配合迁户口，但是新房还没有下来，没法按期将户口迁出，希望法院对违约金予以酌减。法院经审理后认为，蒋某某未按照合同约定将户口迁出，明显违反合同约定，理应支付违约金，鉴于双方对于违约金标准明显过高，且蒋某某请求法院酌减，法院最终根据案件具体情况依法酌定蒋某某支付18万元违约金。

【律师据法分析本案】：

依据《合同法》第114条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

北京市自实行“学区房”政策以来，许多家长为了让孩子能上有名气的学校，不惜花费巨资购买学区房，但是该类房屋中，大多已有户口落在在出售房屋内，影响买房人的户口迁入以及实际使用。部分买房人在买卖合同中约定限期迁出户口，但未约定逾期迁出的违约责任；部分人在合同中约定了限期迁出户口，亦约定了逾期迁出的违约责任，对于前者而言，因违约责任不明，往往很难得到法院的支持；对于后者，虽然约定了高额的违约金，但是法院在判决的时候，对违约金的数额亦会根据具体情况判定，无论何种形式，买房者诉至法院的目的，均是为了将原有户口迁出，但是根据我国目前户籍管理政策，户籍管辖权是派出所，而非法院，法院亦无权判令强行将户口迁出，由此，购房者的问题很难得到解决。而购房者往往已经支付完毕房款，甚至已经办理完房屋过户手续，该类纠纷愈发增多！在此争议频发的情况下，律师建议：一方面，买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部或者购房款的条件，另一方面，提前查询房屋内现有户口情况，购房时将户口作为决定是否买房的因素之一，以对是否购房作出理智的判断，最终以避免不必要的损失！