【叶传禄 律师】

【摘要】

房屋产权人的认定是需要从多方面把握的，产权证上记载的权利人信息不是唯一的凭证。是否出资、出资性质等因素都是需要综合考虑的。

【关键词】房屋析产；购房出资；赠与

【案件经过】

曲老伯夫妇找到我的时候情绪比较激动，表示一定要打赢这个案子。等他们稍作调整后，向我讲述了这个和女儿相关的房产纠纷。曲老伯夫妇一直都非常疼爱小女儿小曲。小詹是小曲的老公，两人在三年前生有一个女儿詹某。2005年年底，曲老伯夫妇表示年龄大了，希望和小曲居住在一起。和老公商议之后，小曲在2006年置换了一套三室两厅的房屋。曲老伯夫妇考虑到女儿家经济也不算宽裕，于是把自己原来居住的一套房子卖了，打算共同出资。考虑到百年之后房屋要留给小曲，所以没有要求在产证上写老夫妻两个的名字。2007年，在老公等一家面前，小曲给父母写了一份《购房说明》，载明：为照顾父母晚年生活，经父母及其子女四人、小詹一家同意，在2006年某年某月购买的某房屋，由小詹一家和父母共同生活。房款总价与资金来源由以下几个方面组成：房款人民币123万元整，各类税金7万元，装潢费20万元，房款总价150万元（不包括家具、家电）。其中父母出资70万元，补贴装潢费5万元，合计75万元。其余房款及装潢费均由小詹一家承担。《购房说明》签署后不久，房产证就下来了，载明：本房产由小詹、小曲、詹靓三人共同共有。本是一件值得高兴的事情，没有想到曲老伯夫妇入住该房后没多久，因为生活琐事和女儿一家产生了很多矛盾。2010年，曲老伯夫妇从这套房子搬出来后，多次和女儿、女婿沟通，希望能把当时购房出资款加上相应的增值部分退还，由曲老伯夫妇自己养老。没有想，小詹一家却以房子的产权是小詹一家的，而曲老伯当时给的75万元是对小詹一家的赠与。小曲和小詹现在依旧同意曲老伯夫妇居住在这套房子里，但是不愿意退钱给曲老伯夫妇。

【律师分析】

听过曲老伯夫妇的介绍，又看了《购房说明》，随后我向曲老伯分析了一下案件：1）《购房说明》中提到的曲老伯对这套房子70万元的出资和5万元的装潢补贴。按照一般的理解，“补贴”暗含赠与之意，而“出资”一词，仅能表示资金来源，性质上未必能明确体现“赠与”之意。所以，小詹一家所谓的“赠与”缺乏立足点。2）曲老伯夫妇对这套房子是否享有权利，如果有权利又享有多少份额。虽然房子产权证上载明的权利人是小曲、小詹和詹靓，但是房产证的信息是对外部的效力。至于出资人之间是否享有权利，享有多少权利，还需要探究互相之间的真实意思。曲老伯夫妇作为有完全民事行为能力的成年人，在决定同意出售原居住房屋时必定会考虑将来的居住问题，以及其将来所居住的房屋是否享有权属问题。小曲亲笔所写的这份《购房说明》，足以说明购房钱款的性质。曲老伯夫妇、小曲一家三口是家庭成员关系，购房时没有明确具体的份额是很普遍的事情。这套房子当初的购房款是120万，而曲老伯夫妇出资70万，所以想要争取这套房子55%的产权是很有希望的。

【庭审经过】

听了我的分析，曲老伯表示很满意。数日后我们办理了委托手续，由我代理曲老伯夫妇处理这个案件。开庭时小曲夫妇虽然出庭，但是他们的意见无非就是想说明产权证上记载的权利人只有三人，75万的出资是父亲对自己一家的赠与。对于小曲夫妇提出的意见，全在我们的预料之中。由于没有可信服的证据，面对曾经写下的《购房说明》和我们的层层分析，小曲夫妇的意见显得特别微不足道。开庭后不久，我们收到法院的判决书，结果和预期的一致。曲老伯夫妇表示非常满意，当初都不敢确定自己是否能拿回70万的购房款，没有想到法庭确认了自己55%的份额，并以此要求返还房屋折价款。

【律师提醒】

看到这个案例是您可能会想到离婚案件中父母给子女一方的购房款经常会被法院认定为是父母对子女的赠与。其实也就是如何把握对父母出资“性质”的认定问题。近几年上海的房价上涨速度是有目共赌的，如果您不幸也碰到类似的纠纷，建议咨询一下专业律师。希望本案对大家学习房屋析产有所帮助。