案情简介：小王来济南工作不到一年，与张先生签订了购房合同，并支付了2万元定金。但随后小王得知，由于自己不是济南市居民，且不能出具累计1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，属限购和限贷对象，无法办理贷款及过户手续。小王于是决定不再购买房屋，要求张先生返还定金，但遭到拒绝。

王冰律师点评：

通常我们把中央和地方政府出台的限制一般公民购买商品房的措施和具体规定都称之为限购令。限购令仅仅对房产交易过程中的一个环节有约束力，并不能以此认定合同效力，只要房屋买卖合同意思真实，不违反全国人大制定的法律和国务院的行政法规，就是合法有效的。

国家对于房地产市场调控就一直没有停止过，限购令出台的可能性随时存在，并非完全不可预见。但是，对于限购令具体何时出台、限购套数、首付款的比例、户籍与非户籍居民是否区别对待、有没有缓冲期等方面，一般房地产交易双方均无法预见的，继续履行合同已经不能实现合同目的，这在法律上应属于一种“情势变更”，当事人可以请求法院予以变更或解除合同。

如果在限购令实施前，已经过网签的，不执行限购令的限购要求，也不会出现购房合同不能履行的情况。如果在限购令出台之前签订了购房合同而又没有网签的，如果因为执行限购令致使合同不能履行，可以依据情势变更原则主张变更或解除房屋买卖合同，主张变更后可以达成新的协议。如果不愿变更或不能达成新的协议，合同的任何一方均可要求解除合同，且不需要支付违约金。

小王是在限购令出台之后签订的买卖合同。其实，房屋买卖双方在进行房产交易之前，都应尽量了解有关购房政策。如果卖方已经履行了注意义务，是小王自己的疏忽导致签订了购房合同，则小王应承担全部违约责任，且无权要求返还定金。