案情简介：姐姐借弟弟之名购买了他单位的集资房，双方签下“借名购房”的协议。10余年后，因房屋升值，这份协议导致姐弟反目。弟弟办下房产证后迟迟不履行过户，姐姐无奈将弟弟告上法庭。

王冰律师点评：

所谓“借名购房”合同，是指不具有购房资格的一方，为规避购房限制，与具有购房资格的另一方之间达成的，由一方借用另一方名义，向房屋出卖人购买房屋、实际获得房屋权益的协议。

“借名购房”合同的产生大多都是为了规避购房资格或条件限制。购房限制条件的情况包括经济适用住房、中央政府及各地政府实施的限购令、房屋出卖人自行规定的购房条件以及一些其他情形。购房人之所以选择“借名购房”，主要有下列原因：一是“借名”人不具备购房资格。保障房政策和限购令的实施，使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房，如本地居民已经拥有2套以上住房的，暂停向其出售房屋。二是购房人因年龄等原因无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整，一些人虽有购房资格，却因银行贷款审批未过而无法购房，如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。三是购房人想享受低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房往往存在着优惠条件，如团购、集资建房、公有住房私有(房改房)，交易价格远低于市场价格，使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。

这种合同非常容易引发纠纷。比如，随着房屋升值，出借名义人反悔的情况越来越多；再者,双方对实际购房款的出资归属发生争议多；还有,借名购房人要求出借名义人交付房屋或履行协助办理房屋产权过户义务，很容易引发矛盾。而最让司法机关头疼的是，由于当事人的法律观念淡薄,或者基于当事人之间具有的特定人身关系,实践中存在一些口头的借名购房合同。出于各种目的，当事人之间对是否形成借名购房合同关系也会发生争议，由于没有直接的书面合同予以参照，造成法院对此认定难、处理难。

司法实践中对于一般的商品房借名买房行为，认定有效的居多。其主要原因是为了维护社会的稳定，但是并非所有“借名买房”行为都会被法院认定有效。若借名购买的是经济适用房、限购房，法院一般会认定借名买房行为无效。经适房属于国家保障性住房，只有符合购买条件的购房人经国家有关行政部门审批后，通过申购方式才可购买，一般不允许借名买卖。

对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理贷款困难，建议双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房，但是需要再次强调的是，违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。