刘某在一位退休老公安介绍下慕名来律师事务所找我。经了解，他去年买的房子已办不出房产证，想退房。开发商是一个很大的房产商。当初刘到售楼处看房一时动了心，但考虑到自己在上海已经有了两处房产，再买房就违反了限购令，可能不但贷款贷不出，将来房产证也会办不出，打算放弃。但售楼处的售楼员李某明知刘属限购范围，为了套取购房款，却欺骗他通过办假离婚解决，称他们在房产交易中心与银行都搞的定，并说他们已经为不少人买房这么办了。接着李某又为刘介绍和落实了具体办假证的人。在李的鼓动下，当天双方就签订了《上海市商品房预售合同》。刘向房商预付房款52万元。刘也向李某介绍的人支付了办假证的钱，后来又补了钱。但此后因为刘已无资金继续支付购房款，办假证明的就不给办了。刘这时才感到上了大当，要求退房，但是房商不同意，并说如果要退房，要按合同约定百分之五的总房价扣掉26万元。这对刘某可谓买房不成，损失巨大。
在对案件的详细了解中，刘说当时他为了防范合同陷阱，曾按老公安的主意对李某和他的全部对话做了录音。我经过对这份关键证据的仔细分析，看出其中存在三个漏洞：第一是合同上的购房地址与实际房产地址两样，第二是合同上没有售楼员李某的签名，第三是录音内容虽多，但却没有李某是该房产商在该售楼处是售楼员的证据；就这样去打官司肯定是不行的。而且国内有名的大房产商的法律实力也不是吃素的。要打赢这场合同官司一定要有十分的把握。事先功课要做好，相关证据要补充好。
巧的是，我出生于五月，是金牛座，刘某也是出生于五月的金牛座。两个金牛诉讼房产商，看看谁是牛市，谁是熊市。
由于事先对方没防范，我们依法套取了相关证据。
我为刘书面制作了几份录音要点。手机与电话，手机与手机，现场录音与录像，前后共录了五次，刘按要求出色的完成了取证。原告的录音证据，加上合同、付款发票、催付款函等书证，形成了证据链。
我们以合同无效，全额退款为由提起诉讼。法院受理后，先进入诉前调解程序。没想到法官寄来的调解通知上写着，如果被告退回了费用就不须到庭，原告作为撤诉处理。这种共识对原告是有利的。
但是被告未到庭。案件进入立案诉讼。
第一次开庭，被告未出庭，其律师抵赖，果不出所料，其提出对关键录音录像系列证据的几点异议。经本律师驳斥后，又当场向法院提出录音司法鉴定申请，写明要求被告售楼员李某必须到场接受司法鉴定。被告开始显出败迹。
但此后一个月未有任何消息。第三个月，法院通知找原告单独谈话。
我和委托人到庭后，看到换了法官。谈话中告知原告方是否撤诉，再另行起诉？本律师当即提出，如果撤诉另诉会面临承担合同约定的百分之五违约金的损失，法院是怎样考虑的？法官没有回答。书面签字后事情不了了之。
第四个月，法官来电话要求原告撤诉，本律师充分证据在手当然不同意。法官说这样的话会驳回起诉。我马上说，如果这样你们可能会有违法审批责任，对方竟然挂了电话。但第二天法官又来了电话，态度相当的好，并同意进行我们提出的录音司法鉴定。案件有了转机。
刘某与本律师配合的很好，很快交了鉴定费。在司法鉴定中，被告售楼员李某手机两次接到司法鉴定机构的电话通知竟然不回答，也不到场，真是耍赖耍到了家。经本律师联系，司法鉴定费依法减半收取。但有了司法鉴定书证，就证明了被告方无正当理由而不进行司法鉴定的事实。
最后一次开庭，法院组成了合议庭。审判长是一位我熟悉的法官，曾在我的另一个案子中审理过，富有正义感和责任心。
我在法庭辩论中运用了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的两条程序规定。一条是：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”。另一条是：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”这样被告无论进还是退都没有理了。
在庭审过程中，这位审判长常常低着头皱着眉在思考着有关问题。辩论结束后，审判长提出，原告是不是可以考虑先撤诉，再以解除合同另行起诉？其实这个问题本律师在起诉前已经反复考虑过，因为本案双方合同违约责任条款中没有本案的这些情况，也可以做，但是当时考虑到两种诉讼途径中，主张合同无效，全额退款比较容易举证，所以打了无效官司。
我同样提出，如果撤诉另案起诉会面临承担合同约定的百分之五违约金的损失，法院是怎样考虑的？审判长诚恳地说，你们没有过错还承担什么责任？因为法官基本上是不事先表态的。现在这是相互信任的明示，让原告方能够接受。我又提出如果这样，希望本案诉讼费全额退还为条件，法庭当即同意。于是本律师当机立断，书面撤诉。庭审结束，原来建议我们撤诉的法官问我，为什么当初没有同意撤诉？我说当初问过是否要承担百分之五违约金的损失，你当时也没有回答，否则也早解决了。法官点点头也理解了。
过了几天，刘某到法院拿到了几乎全额的诉讼费退款（只收了50元作为手续费）同时，向法院提交了以解除合同为由的诉状和系列证据。
一周后，被告公司直接电话联系原告，同意全额退还购房款，；后来在具体终止合同条款的约定上，先接受了原告律师提出的被告提供的合同原错误条款的修改，后与原告方不能就其他具体条款协商一致，而向法院寻求帮助。法院及时组织了双方协商，达成了终止合同的调解协议，约定了退房和全额退款的条款及违约金。
本案原告胜诉。分析其中缘由，原告靠的是连环证据和法律关系分析到位的实力，运筹帷幄，决胜千里；另案起诉主张权利，是顾及了被告的影响。
上海言知律师事务所耿战军律师，手机18964181161
2013年6月2日
