刘甲咨询本律师，在八年前买了他妹妹位于闹市区的房子。双方签订了《房屋买卖协议》，已经按当时的房价支付了所有房款，此后刘甲住进了该房。由于是亲兄妹，之后双方谁也没有提出过协同去办理过户手续，和睦往来，至今已经第八个年头了。 今年春节兄妹一起吃饭期间，刘甲讲起了房屋过户了结之事，谁知妹妹和妹夫因为房价已经高出了原来的十倍而反悔。刘甲讲一句，妹妹倒有两句等他，振振有词，心理极不平衡，当时就不欢而散。第二次刘甲又当面找她，妹妹又是一大堆是是而非的理由，事情已经无法协调解决。 刘甲深感后悔，当年因外地他所担任厂长的工厂在改革大潮中解散；回到上海准备买房。作为他的妹妹这时主动找他，说她在上海闹市区的房子准备出售，她另外已经在别处买了房子，说自家人买自家人的房子好商量，当时兄妹关系都很好，这才买了妹妹的房子。后来因为兄妹关系一直很好，没有把房屋过户手续及时办掉才留下了大问题。 这时，刘甲的大舅子劝他，如不行就打官司解决，为你找个好的律师。于是大舅子作为和我一起参过军的老战友找了我商量。对刘甲带来的所有案件材料仔细研究后，本律师认为此案可赢，于是接受了委托。 此案看似一般，其实关键是房款是否已经全部支付的证据问题。原来其中的大部分房款的支付没有证据，只有小部分房款是通过银行转账的。这使得本案的办理有难度，搞的不好还会输。第一个问题刘甲是不知道的。经过本律师详细的了解了有关情况，刘甲这才意识到问题的严重性。 第二个问题刘甲是事先就意识到了，就是诉讼时效规定是二年，现在都已经八年了，法院还能不能受理？这个心病之前一直困扰着他。 本律师是在解决了第一个问题之后才和刘甲办理了正式的诉讼委托手续的。这样做既对得起刘甲也对得起律师，比较合理。在问题还没有搞到法院以前，对方未警觉之时就把录音搞定是一个诉讼技巧。刘甲之后给妹妹录过音，因为对方电话里很不配合，乱讲一气，录了半个小时也录不出名堂。 有了不同才能够知道找律师的必要性。我告诉刘甲，下一次只能录音一次，而且必须成功，否则很可能再找她，一旦她引起警觉就不行了。为此本律师为刘甲设计了五分钟的录音提问要点。此外，对录音的时间也很有讲究，只有从易经定时间才有效果。把易经用于诉讼，我已经研究，运用了十几年，很有效果。 我已经在网上发表的十五个案例都是没有托任何关系，凭着对法律关系和证据等关键的正确把握，执着和责任心打赢的真实案例。这应当是中外所有真正律师的过硬功夫。另一个窍门是，在起诉立案到法院，重要调查等等，都运用了时日的掌握；不仅使得后来诉讼能赢，而且还省力，十分有趣。比如十多年前一个离婚案子，丈夫十分粗暴，妻子提出离婚就被暴打了一次，平时连谈离婚都不行。我给女方设计了一个时辰，结果双方谈了一个多小时很顺利，离婚协议也签了，虽然后来对方反悔，但是这份协议对于离婚产生了决定性作用。恐怕这不是一般律师能够做得到的。当然，关系很好朋友托过来的案子，我才这样做的。这次我给刘甲设计了一个时辰，是贵人日贵人时，他们耐心地等到了这一天的这一刻就打了电话，结果很顺利，时间只有十五分钟，对方妹妹承认了全部房款收到的关键事实。刘甲终于拿到了证据。刘甲在给本律师感谢的短信中这样说道：“耿律师，你好！托你吉言，周二是个好日子，录音基本按你要求办到。这才是一个证据吧。谢谢你吉言！服了你了，2012年2月28日。” 案子告到浦东法院，法官看后，二话没说就接受了。刘甲害怕诉讼时效过期的情况没有发生，这才松了口气。第一次法院案外调解，刘甲的妹妹和妹夫都不来，法官电话也不接。 第二次是立案后正式开庭，对方还是没有来，只来了一个老律师，一开始就说了二点。第一点是说本案已经过了举证期，请求法院依法驳回起诉；第二点说根据最高法院有关规定，未经对方同意，录音无效。开庭的前一阶段，法官在话中也露出了诉讼时效已过期的意思。我想有必要把事情点透，就以反驳被告律师意见的做法来说服法官。 本律师说，根据新的法律规定，诉讼时效没有过期。我在以前和上海的某一东方大律师对阵一个房产官司的时候也是具体说明了这个道理，后来那个官司一审、二审都赢了。究竟是怎么规定的？诸位，在这里我想卖卖关子，如果有谁要打官司，可以来找我，到时候再说。法官听懂了以后，官司就转过来了。 本律师又反驳第二点说，虽然以前确实有过最高院的有关规定，但是后来又有了新的证据规定，录音依法作为证据，无论对方是否同意，都有效。我心里笑话这个律师，怎么把糊弄自己当事人的话也搬到法庭上来讲了。这时风向已经在我方一边。法官的意思已经很明白了，问被告什么时候协助原告去房地产交易中心过户的问题。对方说回去商量后再定。 第三次开庭，对方没脸来，还是那个律师到庭。双方签订了调解协议。根据我的经验，因为对方的两个户口还在里面，而现实中公安的事情法院是不能立案及判决执行的。我提出在对方把除了原告夫妻和女儿三人的以外，其他的户口一律迁出，之后此调解协议再生效的意见，得到法官同意。 一周后，法官通知我对方已经迁出了户口。我说我要到其所在地的公安派出所去核实一下，防止对方在这个事情上耍滑，到时候功亏一篑，法官认为有道理。经派出所调查，竟然找不到这一户的户籍资料，电话中法官也引起注意。我当即说明了事由，要求查清楚，经一番寻找，原来是在电脑里的户籍变化记录没有被打印出来及时装入户籍本。最后在确定其他人都已全部迁出，户口中只有本案原告和女儿三人之后，我让派出所把户籍证明加盖公章，交给法官。调解协议开始生效。 法官帮助把事情一做到底，建议我们在对方不在规定的时间里过户时去申请法院执行，并热情地告诉我们，通过执行，虽按现在的房价过户，却能够减少一半的过户税费。刘甲当时没有理解，我说服他这样做可能更好，后来果然如此，交易窗口看到法院的执行书以后，说从没见到这种情况，经过里面的一番研究，批准按现在的房价过户减少一半的税费。本案圆满解决！ 刘甲非常高兴，希望我能够把这个案子写出来发表到网上，并在给我感谢的短信中说：“这个案子最关键的是如何证明被告已收到购房款，老天助我，耿律师巧安排，这样被告是赖不掉了。耿律师功不可没。” 网络耿战军 2012年11月18日星期日晨卯时