【案情介绍】

案外人上海某实业发展有限公司（以下简称甲）租赁使用一事业单位所有的一处房屋。2004年12月6日，甲公司在征得产权人同意后将房屋转租给上海市某实业发展公司（以下简称乙）使用。

2005年4月1日，乙公司在征得产权人同意后将房屋再转租给了上海市某酒楼（以下简称丙），并签订《房屋租房合同一份》，该合同约定，乙公司将房屋出租给丙酒楼用于经营酒楼，租期从丙酒楼取得酒楼营业执照之日起至2008年12年31日止，丙酒楼应于每月的2日前支付租金。如丙酒楼不履行付款义务，累计达到一个月应付款项总额时，乙公司有权终止合同。合同于丙酒楼的营业执照签发之日起生效。该合同由上海甲公司盖章同意，上海市丁娱乐商城有限公司及案外人上海安好地产有限公司为丙酒楼提供担保，担保责任为连带、代偿责任。合同签订后，双方未到房地产管理部门办理房屋登记 备案手续。

丙酒楼于05年4月6日取得营业执照。在履约过程中，由于丙酒楼于06年4月1日以后的租金未付，乙公司遂诉至上海市浦东区人民法院，要求丙酒楼支付租金，丁娱乐商城承担连带支付义务，并解除房屋租赁合同。

被告认为，本酒楼与原告签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门登记备案，故签订的合同无效，根据合同无效的后果原则，本酒楼拒付房屋租金是符合法律规定的。请求法院驳回原告的诉讼请求。

【法院判决】

一、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；

二、被告应于判决生效之日起10日内支付原告乙公司租金人民币80万元；

三、丁娱乐商城公司和安好地产公司对被告支付原告的租金80万元承担连带清偿责任。

【争议焦点】

出租人与承租人签订的房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案，其签订的房屋租赁合同是否有效？

【律师点评】

首先，对于房屋租赁合同，出租人和承租人应当以书面形式签订房屋租赁合同。对于房屋租赁合同，如果未以书面形式订立，但双方已经开始履行合同的，租赁合同仍然成立；但是如果双方当事人并未开始履行合同，按照合同法的一般原理，此时双方的租赁协议尚不具备合同的必要形式租赁合同不成立，更谈不上有效与生效。

其次，双方当事人在签订房屋租赁合同后的30日内，应当持有关文件和证件，到所在县市的房地产管理部门办理房屋租赁登记手续。对于房屋租赁合同，由于有关的法律和行政法规都仅规定房屋租赁合同应当办理登记，而未规定房屋租赁合同办理登记才生效，未办理登记不影响房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同自成立时起生效。未办理登记只是使租赁合同不能对抗第三人。

综上所述，在本案中，房屋租赁合同虽然未经登记，但它仍然有效，对双方当事人仍然具有法律约束力，双方当事人仍然要全面地履行合同中约定的义务。故本案上诉人关于房屋租赁合同无效的诉讼请求是没有法律依据的，法院的认定是正确的。