[案情介绍]

1999年2月20日，覃某与骆某经过协商签订了一份《房产买卖协议》，约定：覃某将两个门面的房产以5.5万元出售给骆某，自签字之日起骆某自愿让覃某暂住一年，骆某分两期付款：签订协议时即付款4万元，余款在覃某让出房屋后付清。协议还规定一方违约应向对方承担违约金1万元和有关法律责任。协议签订的当天骆某付给覃某4万元购房款。但是，1999年4月27日骆某母亲邓某又以借款名义从覃某手里拿回现金3万元，实际上骆某给覃某的购房款仅为1万元。2000年2月覃某暂住到期后，骆某也没有要求交付房产或办理房产过户手续。2000年7月，覃某在征得骆某的同意后将该房产卖给了他人。在双方协商失败后，骆某遂向法院起诉，请求法院判决覃某返还余下的购房款1万元。但覃某认为骆某违约，1万元是其应得的违约金而拒绝返还。

[律师点评]

本案当事人争议的房产买卖协议是双方意思表示一致的行为，内容真实合法。法律及行政法规没有规定、当事人自己也未约定本案涉及的私有房产的买卖应当办理批准、登记手续才生效。该房产买卖协议自双方当事人达成合意时即生效。产权过户登记是合同生效后的事情，是房产所有权转移的必要条件，而非房屋买卖合同生效的必要条件。根据该购房协议，骆某依约应在签约当天交付购房款4万元，骆某虽然按期履行了该义务，但两个月后又取回了3万元，实际上没有如数交付房款，已经构成了违约。相反，覃某因被上诉人没有交付购房款，在征求被上诉方的意见后将房产卖给他人并不构成违约。本案属于骆某单方违约，覃某有权主张1万元违约金。