【 房屋租赁合同纠纷 】

广东省深圳市福田区人民法院

民 事 判 决 书

（*00*）深福法民三初字第*号

原告徐某某，女，汉族，****年*月**日出生，住址湖北省*号，身份证号码：**********0***0***。

委托代理人王境，广东品然律师事务所律师。

被告*有限公司，住址地香港*号楼室。

法定代理人*，董事长。

委托代理人*，广东*律师事务所。

原告徐某某诉被告*有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于*00*年*月*0日受理后，依法由审判员*独任审判，于*00*年*月*日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王境、被告委托代理人*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，*00*年*月**日，原、被告签订一份《深圳市房地产租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定：原告承租被告位于深圳市福田区彩田路的**商铺。合同期限为*年，自*00*年*月*日至*0*0年*月*日止。双方签订合同时，原告向被告交纳了租赁押金、水电押金及管理费押金共***0*元。*00*年*月，因租赁房产所处地理位置流动人口减少，物价上涨等方面因素，原告经营的咖啡店持续亏损，经于被告协商后，原告将店内设备转让给他人，并向被告提出提前解除租赁合同，但被告在于原告办理退款结算手续时，收取了原告***00元的“转名费”。经原告多次要求，被告仍不退还。被告收取“转名费”既无合同依据，也于法不合。理应返还。据此，请求法院依法判令被告返还“转名费”***00元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称,一、被告收取的“转名费”即为损失费，包括免租装修期损失和公民代办费损失。根据双方签订的《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）第十一.*条的规定，原告单方解除合同的，被告可收回免租装修期的租金，原告每月应交租金数额为***00元，免租装修期为*0天，被告应收取免租装修期租金****元（***00元/月÷*0天×*0天=****元）。被告是香港公司，在大陆没有办事机构，原告单方面解除合同，被告委托*代办相关手续，按惯例向*支付相当于半个月租金的代办费*000元。被告上述两项损失合计*****元，经双方协商一致，被告只收取***00元（相当于*个月租金），小于被告的实际损失，被告收取“转名费”既有合同约定，又有法律依据。二、被告收取“转名费”是双方协商一致的结果，是原告自愿给付的。如果双方没有达成一致意见，被告就不会同意解除合同和退还保证金。三、被告在香港的物业承租人中途退租的，都必须支付“转名费”损失。

经审理查明，原告关于双方签订《租赁合同》、被告将涉案房屋出租给原告使用、原告向被告交纳租赁押金、水电押金及管理费押金共***0*元、原告因经营亏损将店内物品转让给他人、双方办理退款结算手续时被告向原告收取***00元“转名费”的陈述属实，被告对此没有异议，本院予以确认。

另查明，双方在签约当日另签了一份《补充协议》，约定：原告在签约时应向被告交纳相当于*个月租金的租赁保证金***00元、相当于*个月管理费的管理费保证金**0*元、水电费保证金*万元。原告的免租装修期为*0天，自*00*年*月**日至*月*日止。原告在合同期内单方解除合同的，被告可不退还 租赁保证金，并依法追收所欠租金和费用，收回免租装修期的租金及追讨该合同的预期租金收益。

*00*年*月*日，原、被告签订了一份《减租协议书》，约定：被告在原租金基础上，给予原告部分租金优惠，将*00*年*月*日至次年*月*日期间的租金由原来的*****元/月减少为***00元/月。原告保证按时支付租金，否则被告有权取消本协议并追回已给原告的优惠租金。

*00*年*月**日，原告因经营持续亏损，将所经营的商店转让给案外人*，双方签订了一份《转让协议》，约定：原告将“八+八乡村木桶饭”注册为“深圳市福田区*店”转让给*。转让财产的地址为深圳市福田区彩田路**号商铺，包括里面的一切设备和装修。以上所有转让费和房屋、水电、管理费押金为*万元。双方签订此协议后，*向原告支付订金*万元，原告收到订金后负责联系业主，将房屋租赁过户到*，并保证*有至少*年的房屋租赁权和原房屋租赁合同中所享有的权利义务。*签订房屋租赁合同后，一次性付清转让费余款等。

*00*年*月**日，被告同意原告将涉案房屋的承租权转让给*，双方提前解除租赁合同，由被告与*另行签订新的租赁合同。被告在庭审中承认，其与*签订的租赁合同接续了原租赁合同的履行期限，中间不存在履行空白区。同日，被告将原告交纳的租赁保证金***00元、管理费保证金**0*元、水电费保证金*万元悉数退还原告，原告在原保证金收据的背面进行签收。被告还同时向原告收取了***00元的“转名费”，但原告未在被告开具的收款收据上签名。

以上事实有租赁合同、补充协议、减租协议书、转让协议、*份保证金收据及其背书、“转名费”收据和庭审笔录等证据为证。

本院认为，原、被告在本案中的房地产租赁合同关系合法有效，应受法律保护。双方的争议焦点是被告能否向原告收取***00元的“转名费”，综合本案事实和相关法律规定分析，被告收取“转名费”缺乏事实依据和法律依据，应将所收取的“转名费”如数返还原告，具体理由如下。

首先，原告没有提前解除合同，而是将合同权利义务转移给案外人*。原告与案外人*达成《转让协议》后，经征得被告同意，将房屋租赁权一并转让给*，原告退出租赁合同的履行，由*代之继续履行租赁合同。虽然从各方的行为表象来看，原告于被告解除了租赁合同关系，由被告与*签订新的租赁合同，但事实上*租赁权的取得并非源于其与被告设立了新的租赁合同关系，而是受让了原告转移的原租赁权，这一事实可以从原告与*在《转让协议》中作出的有关原告负责将房屋租赁过户给*，并保证*享有原房屋租赁合同的权利义务的约定得到证实；再有，根据《补充协议》第十一.*条的规定，原告在合同期内单方面提前解除合同的，被告有权不予退还租赁保证金，并追回免租装修期内的租金，而在原、被告办理退款结算手续时，被告没有没收原告交纳的***00元租赁保证金，而是在退还全部租赁保证金后向原告收取了***00元的“转名费”，租赁保证金的数额远高于“转名费”的数额，假设原告确是提前解除合同，被告舍弃租赁保证金而收取“转名费”明显不符合常理，这一点也是可以辅证原告没有提前解除租赁合同的事实。被告向原告收取“转名费”的主要理由之一是“转名费”实为原告提前解除合同的赔偿金，原告提前解除合同是被告收取“转名费”的前提条件，当原告提前解除合同的事实前提被否定后，被告也就失去了收取“转名费”的事实依据。

其次，被告有关“转名费”系原告自愿交纳的主张也不能成立。被告开具的“转名费”收据上面没有原告的签名，不能证明是原告自愿交纳。从被告退还保证金和收取“转名费”发生在同一天的情况看，原告关于其签收保证金后被告强行扣除“转名费”的陈述比较符合情理，并且，按照举证责任的分配原则，被告主张双方就“转名费”的交纳达成了一致意见，应由其承担证明义务，在被告不能举证证明的情况下，对该事实本院不予采信。

最后，被告提出香港地区有收取“转名费”的习惯，但其没有举证证明该习惯存在，并且香港地区的习惯做法并不当然适用于内地，在双方没有特别约定的情况下，按照“最密切联系”的原则，应以内地法律为处理双方纠纷的依据。

综上，被告向原告收取“转名费”没有合法的根据，其行为已经构成不当得利，应将所收取的“转名费”如数退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：

一、原告徐某某与被告*有限公司在本案中的房屋租赁合同关系有效。

二、被告*有限公司应于本判决生效之日起*0日内向原告徐某某返还“转名费”**元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费*0元（已由原告预交），减半收取**元，由被告承担。

如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送到之日起三十日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员 *

二〇〇*年*月*日

书 记 员 *