商品房预售合同纠纷
广 东 省 深 圳 市 福 田 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（**）深福法民三初字第*号
原告唐某某，女，汉族，***年*月*日出生，住址广东省深圳市*,身份证号码*。
委托代理人王境，广东品然律师事务所律师。
被告深圳*实业有限公司，住所地深圳市福田区*，组织机构代码*。
法定代表人*。
委托代理人*，广东*律师事务所律师。
被告深圳市*实业股份有限公司（原深圳市*实业股份有限公司），住所地深圳市福田区*村*大厦*层，组织机构代码**。
法定代表人*。
原告唐某某诉被告深圳*实业有限公司（以下简称*公司）、深圳市*实业股份有限公司（以下简称*公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于**年*月*日受理后，被告*公司在答辩期间内对管辖权提出异议，本院于**年*月*日作出民事裁定驳回被告*公司对管辖权提出的异议。被告*公司在上诉期限内对该裁定提出上诉，深圳市中级人民法院于**年*月*日依法裁定驳回上诉。后依法由审判员徐海玉独任审判，于**年*月*日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王境，被告*公司委托代理人*到庭参加诉讼，被告*公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于两被告于*0*年*月*日签订了《深圳市房地产买卖合同》（预售），原告购买被告开发建设的位于福田区彩田路的*某房，总房价款*****00元。合同第二十一条规定，卖方应在取得工程竣工验收证明之日起的**0日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买方之日起*0日内卖方应选择下列第一种方式为买方办理《房地产证》：一、书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。合同第二十二条规定延期办证的违约责任。合同第二十七条对通知于送达进行约定。买卖双方合同签订后，原告依约履行了自己的义务，向被告支付了购房款。被告于*0*年*月*0日取得了*项目的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。*0*年*月**日，原告接到被告的书面通知，办理了入伙。随后，被告则严重违反合同约定，未在合同第二十一条约定的取得工程竣工验收证明之日起的**0日的期限内，即*0*年*月*日之前，完成房地产初始登记；也未在合同第**条约定的将本房地产交付给买方之日起*0日内履行书面通知买方办理《房地产证》的义务；也未在将本房地产交付给买方之日起*0日内（*0*年*月**日之前）为买方办出《房地产证》。致使原告直至***年*月**日才取得《房地产证》。按照原、被告双方签订的《房地产买卖合同》第二十条、第二是二条之约定，被告应向原告支付迟延办证违约金。原告于*0*年曾向法院起诉被告追讨迟延办证违约金并获支持。该案于**0年原、被告和解结案。但两被告再次不守信用，未依《和解协议》及《补充协议》按时为原告办出《房地产证》。二被告应承担违约责任，向原告支付迟延办证违约金。为了维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条第一款，及上述生效民事判决书认定的事实，特再次提起诉讼，请求判令：*、两被告支付迟延办证违约金******元（从*0*年*月**日起算，计至***年*月**日止，共计*0*天，每日按房地产总价款的万分之四计算）；*、办案的诉讼费用由两被告共同承担。
被告*公司答辩称：一、涉案房产延迟办证并未给原告造成损失，原告主张延期办证违约金过高，依法应予以调整，驳回其诉讼请求。本案起诉前，原告于*0*年因被告延期办证为由起诉至法院，法院已作出（*0*）深福法民三初字第*号民事判决书，判决两被告支付原告延期办证违约金******元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，即使两被告因延期办证给原告造成损失，人民法院应当依当事人的申请，以违约金超过造成损失的*0%为标准予以调整。就本案而言，原告并没有因两被告的延期办证行为而造成的损失，且两被告因同一违约行为已被法院判决承担了巨额赔偿，因此，合同约定的违约金显然过高，人民法院应当予以调整。二、原告主张延期办证违约金起算时间为*0*年*月**日及截至时间点为***年*月**日没有事实依据。被告于原告签订《执行和解协议补充协议》合法有效，该《补充协议》对办证时间双方当事人重新进行了约定，只是违约金的计算标准仍按原《预售合同》第二十二条约定。补充协议第一条约定被告最迟应于***年*月*日完成房屋产权初始登记，并在初始登记完成一个月内将房产过户给原告，据此，双方约定的最迟办证时间应为***年*月*日，逾期办证违约金起算时间为***年*月**日。在房屋完成初始登记后，被告将涉案房产的全部办证资料转交给按揭银行的日期，即为被告全部履行办证义务的日期。至于何时办妥房产证，取决于按揭银行向房地产登记部门提交办证时间的快慢及房地产登记部门的处理时间，完全不受被告的控制。因此，计算违约金的截至时间应为被告向按揭银行转交办证资料的日期即***年*月*日。三、原告每日按房产总价款的万分之四为标准计算违约金没有事实依据，应当为每日按房产总价款的万分之三为标准计算。预售合同第二十二条第一款约定，因被告未履行相关义务造成原告不能按期取得《房地产证》的，则被告每日向原告支付房产总价款万分之三的违约金。因此，原告按每日以总房款的万分之四计算违约金没有事实依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法驳回。
被告*公司未提交书面答辩状，亦未提交证据，开庭时缺席。
经审理查明，原告（买方）与两被告（卖方）签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买方向卖方购买位于深圳市福田区*某号房，总金额为*****00元。卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起**0日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买方之日起*0日内卖方应书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。原、被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条规定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后*0日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到*0日，则买方有权在该*0日届满之日起半年内解除合同，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日第*0日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。
原告在合同签订后向被告付清了房款，被告于*0*年*月**日将房地产交付给原告使用。
因两被告未按合同约定办理房地产证，原告诉至本院，要求两被告办理初始登记、为原告办证及向原告支付迟延办证违约金。经审理，本院于*0*年*月*0日作出（*0*）深福法民三初字第***号民事判决，判决两被告向原告支付*0*年*月*日起暂计至*0*年*月**日期间的延期办证违约金。上述民事判决生效后，原告向本院申请强制执行。在执行阶段，原告与两被告于**0年*月*日签订一份《执行和解协议》，约定：两被告在签订《执行和解协议》三个工作日后支付*0****元给原告，两被告或其委托的第三方按本《执行和解协议》支付*0****元补偿款后，（*0*）深福法民三初字第***号民事判决书确定的其他民事权利和债权。原告收到补偿款五日内向法院申请结案。
同日，原告于两被告还签订一份《执行和解协议补充协议》，约定：两被告在****个已备案业主中的百分之八十业主签订《执行和解协议》及本补充协议或《协议书》（未起诉业主签订）后并收取赔偿款之日起四个月内完成“*”项目的房屋产权初始登记。但是，无论如何，完成房屋产权初始登记（以国土房产部门在报纸上刊登的初始登记公告日期为准）最迟都不得超过***年*月*日。两被告应在初始登记完成后一个月内将房产过户给原告。过户所需办证费由原告/两被告承担（已退办证费的，由原告承担，未退办证费的，由两被告承担）。原告与两被告双方于**0年签订了《执行和解协议》，两被告按《执行和解协议》第一款约定支付款项给原告并履行完本协议第一条约定的办证责任后，原告免除两被告《深圳市房地产买卖合同》第二十二条规定的两被告支付延期办证违约金的责任。除《执行和解协议》约定的款项外，原告无权再向两被告主张《深圳市房地产买卖合同》第二十二条规定的违约金，两被告无需向原告支付任何违约金或赔偿损失，双方因延期办理房产证纠纷完全了结。如两被告不按《执行和解协议》第一条、本补充协议第一条约定履行义务，则原告有权恢复执行《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条的规定。在两被告已完成初始登记并通知原告的情况下，如原告不按两被告要求递交合适的资料或不履行原告应负的办证义务，导致无法完成房产过户，则两被告无须承担任何责任，原告无权向两被告主张《深圳市房地产买卖合同》第二十二条的权利。
上述协议签订后，两被告依约向原告支付了补偿款*0****元。
***年*月**日，涉案楼盘办理了房地产权初始登记。
***年*月**日，涉案房产经深圳市房地产权登记中心核准登记至原告名下。
庭审时，双方对于两被告已在完成初始登记后一个月内通知原告办证、两被告于***年*月*日向原告的抵押贷款银行（华夏银行深圳分行福田支行）移交办证资料的事实没有异议，对于双方无异议的事实，本院予以确认。
上述事实有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、（*0*）深福发民三初字第***号民事判决书、《执行和解协议》、《执行和解协议补充协议》、产权查询表、收据等证据及庭审笔录证明。
本院认为，原告与两被告之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《执行和解协议》、《执行和解协议补充协议》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。上述协议签到后，两被告未在《执行和解协议补充协议》第一条的约定期限内完成涉案房产项目的初始登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于延期办证违约金计算期间的问题。根据《执行和解协议补充协议》的约定，如两被告不按《执行和解协议补充协议》第一条约定履行义务，则原告有权恢复执行《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条的约定。该约定系指在两被告违反《执行和解协议补充协议》第一条约定的情况下，两被告应自本房地产交付之日后第*0日起向两被告支付延期办证违约金。先原告要求两被告自*0*年*月**日起计付违约金，理由成立，本院予以支持。被告*公司抗辩称双方在《执行和解协议补充协议》重新对办证时间进行了约定，应从***年*月*日开始计付违约金，与合同约定不符，本院不予采纳。涉案*房地产项目办理了初始登记之后，两被告已在初始登记完成后一个月内履行通知办证义务，并于***年*月*日向贷款银行移交办证资料，两被告已经完成通知及移交所有办证资料的义务，其已经尽到了全面的协助办证的义务，对上述期间之外的延迟办证期间并非因两被告的违约行为造成，两被告不应就此外的迟延办证期间承担违约责任。综合《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条、第二十二条约定，“房地产交付之日起*0日”不仅包含两被告通知原告办理房地产证的期间，还应包含通知后至房地产证办出之日所必须的期间。两被告将办证资料移交银行后，银行需有合理准备时间及递件后产权登记机关需一定的办证时限，本院酌情认定两被告办证资料移交银行（即***年*月*日）后的*天应为银行合理的准备时间及产权登记机关办证期限。被告*公司抗辩称违约金应计至两被告办证资料移交银行之日，未考虑办妥房地产证的必要期间，不符合同约定及客观事实，本院不予采纳。综上，本案延期办证违约金计算的截至时间应为***年*0月*0日，相应的违约金数额为******.**元（*0*年*月**日至***年*0月*0日共计***天，总房款*****00元×***天×万分之四=******.**元）。对于原告超出上述范围的请求，本院不予支持。关于逾期办证违约金是否需调整，本院认为，涉案合同系各自当事人真实意思表示，原告主张按总房款日万分之四计算逾期办证违约金符合合同约定，且迟延违约金具有惩罚性，本案逾期办证违约金金额提高与被告迟延办证期间长有关联性，，且被告*公司未提供相关证据证明约定违约金超过原告的损失，故对于被告*公司的该抗辩理由不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告深圳市*实业有限公司、深圳市*实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告唐某某支付延期办证违约金******.**元；
二、驳回原告唐某某的其他诉讼请求。
如两被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费****元，因适用简易程序，减半收取****.*元，由原告负担***.*元，由被告负担****元。
如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交诉讼费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 *
二〇*年*月*日
书记员 *
书记员 *（代）
