农民与城镇居民之间房屋买卖合同纠纷
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　　在2000年左右，农民购买城镇居民房屋或者城镇居民购买农民房屋风靡全国，有的是为了自住，有的是看形势而发开发之财。农民购买城镇居民房屋大多数是为在城镇工作生活方便而为之，城镇居民购买农民房屋少数是为了回家养老即所谓的“落叶归根。”多数是看准了那里的开发利益，而农民又看准了当时的价格是合算的，是赚钱的。农民与城镇居民之间房屋买卖交易就这样在不同的心态促使下进行着，多少年来各得其所，相安无事。但是当开发的风暴席卷而来，当利益直线上升到原来的几倍，几十倍的情况下，谁还能坐得住，谁还能顾及那不值钱的老脸皮？纷纷效仿，于是，此类纠纷骤涨。司法机关审理也不轻松，有对买受人的同情，有对出卖人的唾弃等等，但更严重的是作为一个法官法律的适用，这是最大的难题，是困惑法官的不容轻视的难题。必须严肃对待，正确解决。

　　1、农民购买城镇居民房屋

　　农民进城当工人，进城经商、做生意，为了生活方便或富裕的农民向往城市生活都可能在相关城市购买住房。大多数是购买开发商的，也有不少购买二手房的。除了特别富裕的暴发户有炒房之嫌而购多套房屋外，绝大多数还是买一套房自住，其实现有条件下，买起一套就不错了。只买一套住房，多数城市是没有太严格限制的。买多套住房一般是有限制的。不管买一套还是多套住房，买房时，要弄清所在城市的政策后再决定是否购买。否则将遭受损失，又得不到法律保护。“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。” 对于出卖人而言，请求解除合同，为了保护特殊群体如低收入阶层的利益，相关司法解释做了不利于出卖人的规定。“人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。”

　　2、城镇居民购买农民房屋

　　好多法院为此类案件的审理做了一些有益的探索，如北京有一起城镇居民先买房而后将亲属户籍迁入居住村的案例。买受人是城镇居民，卖方是郊区农村农民，10年前，买受人买得房屋后进行了拆除重建，其妻及子女是农村户口后已迁入卖方所在村。因拆迁补偿卖方起诉以买方是城镇居民为由，要求确认合同无效。法院审理认为，签合同的买方虽是城镇居民，但其妻及子女是该村居民，况且原房屋已不存在，确认房屋买卖合同有效，驳回了卖方的诉讼请求。另有一房屋买卖案例，买方是城镇居民，卖方是农民，房屋价格10余万元，双方交易完毕16年后，该地方开发，卖方起诉要求追回该房屋。法院审理确认双方买卖合同无效，但却在全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，以出卖人和买受人7:3的责任，根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，判决出卖人赔偿买受人近200万元的损失。这也是符合最高法院有关规定的，“在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。” 这两份判决，都是城镇居民买得农民房屋的，情况不同，处理结果不同。第一个案例，买方虽然是城镇居民，但其亲属是农民并已迁入本村，无疑其亲属是享有该村宅基地使用权的，所以就不能生搬硬套城镇居民不能买农村房屋的规则了，权且把买受人当作是个“办事”的对待，就是原房屋存在，也不能退换。当然如其亲属户籍没有迁来，合同当然无效了。因为非本集体经济组织成员是不能享有本村宅基地使用权的。但是基于合同的诚实信用原则，不能随便反悔，以防给善意的对方造成损失，保障交易安全，有关法律和司法实践做出了上述的规定，提醒有关人员认清形势，正确把握法律和政策，做出正确的涉及自己的问题的解决方案