城镇居民之间房屋买卖合同纠纷

根据现有住房政策，城镇居民出卖住房不受限制，城镇居民买受第一套住房也不受限制，但是城镇居民买受第二套甚至多套房屋，是受限制的。这主要是由于国家处于房价暴涨而出台的政策所致。根据国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 各大中型城市情况不同出台了一些不尽相同的限购政策，如济南市《济南商品住房限购令细则》 规定：“自2011年3月1日起，已有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理网签、合同备案及房屋产权登记手续。二手房交易的购房人应携带身份证、《购房人及家庭成员情况申报表》、户口簿、婚姻证明的原件和复印件，到市房屋档案管理部门申请查询其家庭已有住房信息，对符合购房条件的，由市房屋档案管理部门出具《购房家庭住房情况证明》后，购房人方可申请办理网上签约备案及房屋产权转移手续。”这个限购令2012年继续有效。根据此限购令，凡是符合限购令限购对象的，购买住房无疑是自找罪受。新建房办不了房产证，二手房办不了产权过户，根据《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”显然，因为是限购令限购住房对象，即便所签合同有效（况且违反强制性规定的应属无效），但不发生房屋物权的变动效力，该物权仍属原权利人所有。因此，在城市购买房屋，首先要了解该城市是否有限购政策，政策是怎样规定的，然后再决定是否购买，是否签订合同。

近几年，在很多地方发生了城镇居民（集体农转非的）以其房屋宅基地未经国家征收为理由，受开发补偿利益驱使，向买受人索要所卖房屋，因而发生纠纷。买受人大多因各种原因买来自住，有的买得几年，有的十几年，有的20年有余。这些纠纷的产生给买受人带来了生活、学习、工作等诸多严重影响，因而审理好此类纠纷，是一件关系社会和谐、经济快速健康发展、人民安居乐业的大事。在此类纠纷的审理上，往往以土地性质没变，仍然是农民集体所有为由，认定买卖合同无效，这是错误的。《土管法》实施条例第2条第（5）项规定：“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有。”从此规定可知，只要是农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的情形，不管该村原土地是否办理变更性质登记手续，其土地都是属于国有的，这是不容质疑的。即便有少数年龄偏大的村民没农转非（实践中情况复杂，大多数是自己转了没有实际意义，如：又不可能安排工作。让人顶替名额进行农转非，贪图一点经济利益。而事实上是农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的操作，这些情况大多是发生在90年代左右），也要按照农村集体经济组织全部成员转为城镇居民来对待，因为农转非的立项就是如此。由此可见，买受人买的是在国有土地上的房屋，没有禁止性规定，出卖人是没有理由要回的，产生纠纷后诉至人民法院，人民法院如支持出卖人诉讼请求是没有根据的。应当根据《土管法》实施条例第2条第（5）项规定，驳回出卖人的诉讼请求，才是正确的。

文中人名为化名