本村村民之间房屋买卖
房产律师 朱龙 15106974462 qq 349279126
　　本村村民之间房屋买卖数量不多，但是客观上此类纠纷处理不好，影响邻里间的团结，影响生产生活，影响健康。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“土管法”）第8条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”本村村民依法享有土地使用权是没有争议的，但是在宅基地的使用权方面，却受限制。《土管法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》 也规定：“农民建房实行一户一宅制。凡年满20周岁、在本村落户的农村公民，可凭身份证按照有关程序申请一处宅基地。异地建新宅且另有一处旧宅的，应腾出旧宅基地，经县（市、区）有关行政主管部门批准，允许进城务工经商村民、户口迁移到外地且不在本村居住的村民，将其拥有的房屋连同宅基地，有偿转让或出租给符合建房条件的本村村民”。从上述规定可知，已经拥有一处住宅的村民，如果家庭没有年满20周岁的成员，或者不打算处理其中一处住宅而腾退一处宅基地的，是没有购买本村村民房屋资格的。这种情况下，即便是买来房屋，也只能是拆除享受地上附着物而必须腾退宅基地。因此，不符合上述规定的村民为购买本村村民房屋而签订的合同违反法律和政策强制性规定，根据合同法第52条第（5）项的规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同是无效的。按照无效合同的处理原则处理。除此之外，本村村民之间房屋买卖合同是有效的。

　　2、非本村村民与本村村民之间房屋买卖

　　《土管法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”除“但书”规定的情形外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，宅基地的使用权当然是不能出让、转让或者出租给本集体经济组织以外的人的。这就排除了非本村村民购买本村村民房屋的合法性。因此，非本村村民与本村村民之间房屋买卖合同是无效的，同样按照无效合同的处理原则处理。