（2008）杨民四（民）初字第**9号

案件事实：

上海市杨浦区眉州路2**弄*1号房屋由甲祖父承租，1993年*2月1日起将户名更改为某甲。2000年某乙在某甲不知情的情况下，冒用某甲的名义，向房屋租赁管理部门某物业管理公司提出申请，擅自将上海市杨浦区眉州路2**弄*1号房屋租赁户名更改为某乙的名字。2007年某甲发现后要求某乙变更回，但某乙不同意。为了维护自己权益，某甲只得提起诉讼。

调查经过：

接受原告委托后律师到派出所调查；到物业公司进行调查；并查阅了相关法律。后将调查的证据向法院提交。

审理结果：

根据双方提供的证据，法院支持某甲请求，认定变更行为无效并变更回承租人为某甲。

办案心得：

根据《中华人民共和国民法通则》第58条第三项的规定：下列民事行为无效：

（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；

根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第六十八条的规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况的，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。

根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得财产，应当返还给受损失的一方。有过的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

根据《上海市房屋租赁条例》的有关规定，承租户名变更主要有三种类型。

（一）公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。

（二）公有居住房屋承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人经协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意；协商不一致的，由出租人在本处有本市常住户口的共同居住人中确定承租人，租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。

（三）公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶或直系亲属可以继续履行租赁合同。

根据关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）第十二规定：公有居住房屋承租户名的变更《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

根据《上海市房屋租赁条例》第五十一条：市或者区、县房地产管理部门的主管人员和其他直接责任人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本案中某乙在某甲毫不知情的情形下，书写了一封申请书，并冒用某甲的名字，向物业管理经营有限公司申请租赁户名的行为，就是某乙故意告知物业管理经营有限公司虚假情况，或者故意隐瞒真实情况的，诱使物业管理经营有限公司作出错误变更的意思表示的，就是一个欺诈行为，应该是一个无效的行为。物业管理经营有限公司没有尽到认真负责审核的义务，造成了错误变更登记的严重后果，应该承担相应的法律后果。

(承办人:上海律师刘敏青咨询电话：13122514248)