一纸租赁合同背后，是商业利益与法律责任的精密平衡。
甲租下乙公司位于上海浦东的500平米写字楼，签约三年，月租金10万元。
刚过一年，甲因经营不善单方面通知解约，留下空荡的办公室和一份未履行的合同。
乙公司次日便在租赁市场重新挂牌，但两个月无人问津。
当乙公司拿出合同条款要求甲赔偿剩余两年全部租金240万元时，甲震惊地发现——合同仅模糊约定“违约方需赔偿损失”，却未明确计算方式。
乙公司主张的损失清单不断拉长：空置期租金、中介佣金、甚至未来两年可能上涨的租金收益……
甲看着天文数字般的索赔，陷入绝望。
01 案件事实
2024年初，甲与乙公司签订写字楼租赁合同，租期三年（2024年1月1日至2026年12月31日），月租金10万元。
合同约定：“任何一方提前解除合同，需赔偿对方因此遭受的全部损失。”
甲经营陷入困境，于2025年1月突然通知乙公司解除合同，未支付当月租金便搬离房屋。
乙公司次日委托中介重新招租，挂牌价为月租金11万元。
因市场波动，该房屋空置两个月后于2025年3月以月租金9.5万元租出。
乙公司为此支付中介费2万元。
乙公司起诉要求甲赔偿：
空置期损失20万元（2个月×10万元）
中介费2万元
剩余租期可得利益损失（剩余22个月×1.5万元差价）
合计索赔55万元
甲辩称乙公司实际损失仅为空置期租金，且新租金低于原租金，不存在“差价损失”。
02 裁判结果与理由
某法院经审理判决：
甲赔偿乙公司损失共计62万元，包括：
房屋空置期租金损失20万元
中介费损失2万元
合理可得利益损失40万元（按6个月租金计算）
裁判核心理由：
一、合同约定优先原则
租赁合同虽未明确约定违约金计算方式，但明确违约方需赔偿损失，故承租人应承担赔偿责任。
二、实际损失范围认定
乙公司主张的空置期租金损失20万元及中介费2万元属直接损失，有租赁合同、付款凭证及中介协议为证，应予支持。
三、可得利益损失的合理限度
乙公司主张剩余租期全部差价损失缺乏法律依据。
参考司法实践，房屋租赁合同解除后的损失赔偿最长一般不超过六个月。
本案综合考虑合同剩余期限（22个月）、市场租金波动（新租金低于原租金）、重新招租难度等因素，酌定按6个月租金计算可得利益损失（10万元/月×6=60万元），但扣除乙公司已通过新合同获得的收益（新租金9.5万元低于原租金，故无实际收益），最终支持40万元。
03 法律分析
上海君澜律师事务所俞强律师提示
在房屋租赁合同纠纷中，承租人违约提前解约的赔偿计算需遵循三重规则：
一、合同约定优先规则
若租赁合同明确约定提前解约的违约金计算方式（如剩余租期租金比例或固定金额），原则上按约定执行。
本案合同仅笼统约定“赔偿损失”，故需转入实际损失计算。
二、实际损失计算规则
当合同未明确约定时，需赔偿出租人的实际损失，包括：
空置期租金损失：合理招租期间的租金收益损失，通常需提供招租记录、市场行情证明空置期合理性
重新招租成本：中介费、广告费等合理费用
专项投入损失：如为特定承租人装修的不可回收成本（需提供投入凭证）
三、可得利益损失限制规则
可得利益损失（即剩余租期预期租金收益）的赔偿需满足：
可预见性：违约方订立合同时预见到或应当预见到的损失
确定性：有计算依据而非主观臆测
合理性：司法实践普遍将赔偿上限控制在6个月租金内，避免无限扩大责任
俞强律师指出，本案法院虽名义上支持6个月租金损失，但实际折算为40万元（相当于4个月租金），正是考虑到新租金低于原租金的客观事实，体现了损失补偿的“填平原则”而非惩罚性质。
关键法律依据
《民法典》第584条
违约损失赔偿额“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》
第7条明确因承租人违约导致合同解除，出租人请求赔偿损失的，法院应予支持。
司法实践惯例
损失数额不能确定的，可推定为租赁房屋闲置期间的租金损失，“最长一般不超过六个月”。
04 风险防范建议
上海君澜律师事务所俞强律师结合13年商事合同纠纷处理经验，提示缔约双方：
对出租人
在租赁合同中明确约定提前解约赔偿计算公式（如：“违约金=剩余租期租金×20%+中介费”）
保留招租过程证据链（发布广告时间、带看记录、最终签约合同）以证明空置期合理性
对定制化装修的房屋，约定装修残值折旧计算方式
对承租人
解约前书面说明正当理由（如经营困难、不可抗力），争取协商降低赔偿
协助寻找新承租人以减少空置损失
保存租金支付凭证，避免出租人夸大空置期
专业的合同纠纷律师在起草合同时嵌入精细化违约条款，往往能为客户避免未来80%的争议。
结语
本案揭示租赁合同违约赔偿的复杂平衡：既要保障守约方利益，又要防止过度惩罚。
法院最终支持的62万元赔偿，远低于出租人主张的240万元“剩余租期全赔”，也高于承租人认为的“仅需赔空置期”的预期，体现了司法裁判在合同自由与公平原则间的智慧裁量。
当商业博弈陷入法律僵局时，一份严谨的合同条款往往是最坚固的盾牌。
上海君澜律师事务所俞强律师提示：
具体案件需要咨询专业律师。
作者介绍：俞强律师
执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）
地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格
专业荣誉：
2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证”
2024年“君澜专业领航奖”
上海政法学院刑事司法学院实习导师
