当甲女士将钥匙交还给乙房东时，她从未想到那笔4700元押金会引发一场长达数月的法律拉锯战。

墙壁上的几处划痕、橱柜门板的轻微变形，这些在甲女士眼中再正常不过的居住痕迹，却被乙房东视为“重大损坏”。

在多次索要押金无果后，甲女士无奈地坐在律师咨询室里，手中紧握着那份已经泛黄的租赁合同。乙房东则坚持认为，那些损坏超出了“正常使用”范围，维修费用理应从押金中扣除。

这场看似简单的押金纠纷，背后却隐藏着租赁双方对“合理损耗”与“损害赔偿”的认知鸿沟。当押金从履约担保演变为争议焦点，法律的天平该如何平衡双方权益？

01 一场由墙壁划痕引发的押金纠纷

2023年初，甲女士通过中介租下乙房东位于市中心的一套两居室。双方签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，月租金5000元，押金4700元。

合同明确规定：“因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。”

入住后，甲女士发现房屋存在一些隐蔽问题。冰箱制冷时好时坏，燃气灶点火困难，下水道偶尔返味。她多次通过微信向乙房东反映情况，房东虽派人维修过几次，但问题始终未彻底解决。

租赁期间，甲女士的孩子在客厅玩耍时不慎碰倒装饰架，导致墙面出现三处明显划痕。甲女士主动告知房东并表示愿意修复，乙房东回复“等退租时一并处理”。

租约期满后，甲女士依约交还钥匙，却被告知押金不予退还。乙房东列出赔偿清单：墙面修复1200元、橱柜门更换800元、沙发清洁300元、冰箱维修500元，合计2800元。

甲女士无法接受，那些划痕和橱柜问题在她看来均属正常使用损耗。更让她气愤的是，房东还扣除了她已自费修复的卫生间门锁费用。多次协商未果后，甲女士决定通过法律途径维权。

02 法院裁判：押金扣除的合理边界

案件进入审理阶段后，法院围绕两个核心问题展开调查：乙房东是否有权拒绝退还押金？扣除押金的标准如何确定？

经现场勘验，法官确认房屋存在以下损坏情形：

墙面三处划痕，长度在10-15厘米之间

橱柜门铰链松动导致开关不畅

沙发局部污渍

冰箱制冷效果不佳

法院审理认为，案涉租赁合同合法有效，双方均应依约履行义务。合同解除后，乙房东本应及时返还押金，但房屋确实存在超出正常损耗的损坏，符合合同约定的扣减押金情形。

裁判理由

法院指出，租赁合同中的押金本质是履约担保，而非赔偿预付款。当承租人无违约行为时，出租人无权扣留押金。本案中，甲女士虽造成部分物品损坏，但并非恶意破坏。

根据《民法典》第七百一十条规定：“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。”

法院认定：

冰箱、燃气灶问题属设备自然老化，乙房东应自行承担维修责任

沙发污渍可通过专业清洗解决，不构成实质性损坏

墙面划痕和橱柜门损坏确系甲女士使用不当造成，应承担相应责任

综合考量物品折旧、维修成本和过错程度，法院最终判决：乙房东返还甲女士押金4700元中的2700元，扣除2000元作为损害赔偿。

03 法律分析：押金与损害赔偿的认定规则

上海合同律师：俞强律师提示

在房屋租赁领域，押金纠纷长期占据合同纠纷案件总量的30%以上。作为上海君澜律师事务所高级合伙人，我凭借13年执业经验发现，此类争议多源于双方对“合理损耗”与“损害赔偿”的认知差异。

押金的法律性质

押金属于意定担保物权，其核心功能是保障承租人履行合同义务。当合同关系终止且无其他违约情形时，出租人应当返还押金。这与定金有本质区别——除非合同明确约定适用“定金罚则”，否则押金不具双倍返还属性。

《民法典》第五百八十八条明确规定，定金与违约金不可并用。而押金扣除本质上是一种损害赔偿的预安排。

损害赔偿的认定标准

法院在裁判中通常考量三个关键因素：

损坏原因：区分自然损耗与人为损坏。如北京某案中，租客因墙体发霉被索赔5000元，但因提供了老旧小区施工导致漏水的证据，法院最终驳回房东诉请

维修必要性：上海某案中，法官认为更换马桶盖等要求超出必要维修范围

折旧程度：电器、家具等均有合理使用寿命，法院会按使用年限折算赔偿金额

举证责任分配

在押金纠纷中，举证责任遵循“谁主张，谁举证”原则。出租人需证明：

交付房屋时设施完好

损坏系承租人过错造成

产生实际维修费用

如济南某案中，房东因无法证明纱窗、暖气片损坏系租客责任，相关索赔未获支持。

风险防范建议

为避免押金纠纷，我建议租赁双方：

签订合同前制作详细的交接清单，拍照记录房屋状况

明确约定押金扣除范围，避免使用“概不退还”等模糊表述

及时沟通维修事项，保留书面记录

退租时双方现场验收，当场确认扣款项目

04 专业视角：提前解约的押金处理规则

租赁合同提前解除时的押金处理更为复杂。根据司法实践，可分为三类情形：

协商解除

双方达成一致提前终止合同的，除另有约定外，出租人应退还押金及剩余租金。如广州某案，租客因工作调动提前退租，房东在找到新租客后全额退还押金。

承租人违约

租客单方违约提前解约的，出租人可依约扣除押金。但需注意：

扣除金额应与实际损失相当

出租人应及时收回房屋，避免损失扩大

不得同时主张违约金和押金抵扣

上海某法院曾判决，虽合同约定违约可没收押金，但因房东拒不接收房屋导致损失扩大，最终判令退还部分押金。

出租人违约

房东单方提前收房的，不仅应全额退还押金，还需赔偿承租人损失。包括搬家费、差价损失等直接经济损失。

需要特别警惕的是，无论何种情形，租客都不得采取极端手段维权。山东某案中，租客因押金纠纷故意放水淹房，造成1.7万元损失，最终被以故意毁坏财物罪追究刑事责任。

05 结语：押金纠纷中的法律智慧

押金退还与损害赔偿的认定，本质上是法律在租赁双方利益间寻找平衡点的过程。法院裁判时既尊重合同自由，又运用公平原则调整明显失衡的权利义务关系。

对承租人而言，理解“合理损耗”的法律边界至关重要；对出租人来说，则需明确押金并非无条件抵扣工具。当争议发生时，理性收集证据、依法维权才是解决之道。

上海君澜律师事务所俞强律师提示，在押金纠纷中，证据意识往往比法律知识更能保护自身权益。从入住时的房屋状况确认，到退租时的交接记录，每一个环节都可能成为未来诉讼的关键证据。

风险提示：具体案件需要咨询专业律师。本文案例均作脱敏处理，当事人姓名、品牌名称等均为虚拟，请勿对号入座。

作者介绍：俞强律师

执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）

地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼

教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格

专业荣誉： 2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证” 2024年“君澜专业领航奖” 上海政法学院刑事司法学院实习导师

作为专注合同法律实务的专家，俞强律师在合同纠纷、押金争议、租赁合同审查等领域拥有丰富经验，为众多企业和个人提供专业法律服务。