一面是精心设计的办公空间，一面是房东发来的恢复原状律师函，上海某设计公司负责人看着合同里那句模糊的“按约定状态返还”，第一次意识到装修投入的百万资金可能换来的是巨额拆除费用。
01 案件背景：装修争议引发的租赁纠纷
A设计公司（以下简称“A公司”）租用B物业公司（以下简称“B公司”）位于上海浦东的写字楼，租期3年。
为满足创意办公需求，A公司在租赁期间对房屋进行了大规模改造：拆除部分非承重墙形成开放式空间、更换全部照明系统、铺设专用地板。
关键争议点在于：
装修审批存疑：B公司声称仅同意“局部微调”，但A公司提供了物业盖章的《装修方案》封面（未附详细内容页）；
拆除成本高昂：恢复原状需拆除定制化设施，报价达87万元；
返还状态认定：B公司拒收房屋时，A公司已搬空物品但保留全部装修。
租赁期满后，B公司以“擅自改变房屋主体结构”为由起诉A公司，要求承担恢复原状费用及逾期返还期间的房屋占用费。
02 裁判结果与法律依据
某法院经审理作出如下裁判：
一、A公司十日内自行拆除擅自改造部分（含墙体改造、定制电路），将房屋恢复至交付时状态；
二、B公司主张的占用费按同期租金标准计算，期限自租期届满次日起至实际恢复原状之日止；
三、因自然老化导致的壁纸褪色、地板正常磨损等，不要求恢复。
核心裁判理由：
（1）恢复原状的法定边界
根据《民法典》第715条，未经出租人同意的添附物必须拆除。
法院认定开放式改造超出B公司口头同意的“微调”范围，且盖章的《装修方案》封面不构成对改造内容的有效同意。
（2）返还状态的认定标准
依据《民法典》第733条，返还物应符合“按性质使用后的状态”。
A公司作为设计公司使用办公场所，地毯压痕、墙面轻微划痕等属于合理损耗，B公司作为出租人应自行承担。
（3）逾期返还的责任转化
租赁关系终止后，承租人继续占有房屋构成无权占有。
此期间的风险责任转移至承租人：包括房屋意外损毁风险及占用费支付义务。
03 法律焦点分析：恢复原状规则的深层逻辑
焦点一：如何界定“经出租人同意”？
上海君澜律师事务所俞强律师提示，实践中“同意”的认定存在三大陷阱：
陷阱1：概括性同意无效
出租人口头表示“你看着改”或合同仅写“可装修”，均不构成对结构性改造的有效同意（参考(2020)粤03民终16637号裁判要旨）；
陷阱2：默示同意举证难
出租人巡查时知晓装修但未制止，不等于放弃恢复原状请求权（需书面明确认可具体方案）；
陷阱3：同意主体错误
物业公司盖章未经产权人特别授权，同意可能无效。
焦点二：恢复原状与赔偿损失的择一适用
《民法典》第715条规定的“恢复原状或赔偿损失”是二选一关系，不可并用。
但实务中需注意两项特殊规则：
优先履行顺序：出租人未自行拆除前，不得直接主张赔偿费用（防止双重获利）；
费用计算基准：恢复至交付时状态而非竣工状态，且需扣除房屋自然折旧（如10年老房不得按新房标准索赔）。
焦点三：约定恢复义务的效力优先性
租赁合同若明确约定“期满恢复原状”，将排除《民法典》第733条默认规则的适用。
俞强律师曾代理的某连锁酒店退租案中，合同约定“拆除全部隔墙后返还”，即使隔墙经出租人同意建造，法院仍判决承租人承担拆除费用。
04 企业租赁风险防控指南
上海君澜律师事务所俞强律师结合13年商事合同纠纷经验，提示三项核心防控措施：
（1）装修审批的“三重锁定”
文本锁定：在补充协议中附装修设计图并标注“经双方确认的改造范围”；
证据锁定：对房屋交付现状公证，重点拍摄墙面、地面、管线原始状态；
成本锁定：约定最高恢复费用预算（建议不超过3个月租金）。
（2）返还条款的“状态量化”
避免使用“恢复原状”“完好返还”等模糊表述，建议采用：
“返还时保留固定装修，但需保证：
①墙面无直径超2cm孔洞；
②地面平整度误差≤3mm；
③所有电路负载符合交付标准”
（3）逾期交接的责任切割
设置“缓冲期条款”：
“租期届满后30日内完成恢复作业的，不视为逾期占用；
出租人无正当理由拒收房屋的，自拒收日起风险责任回转”
结语：不可忽视的法律成本变量
当某连锁餐厅因拆除定制厨房花费110万元时，其负责人感叹：“如果当年知道恢复原状的成本够交两年租金，我们绝不会做全面改造。”
租赁物的返还状态认定，本质是商业需求与法律风险的博弈。
上海合同律师俞强提示：装修投入前，请务必取得出租人对改造范围的书面确认，并通过专业合同纠纷律师审核返还条款。
风险提示：具体案件需要咨询专业律师
作者介绍：俞强律师
执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）
地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格
专业荣誉：
2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证”
2024年“君澜专业领航奖”
上海政法学院刑事司法学院实习导师
