律师观点分析
【案情简述】
一审法院认定的事实:金某与袁某因民间借贷纠纷一案，经S县人民法院审理，于2014年12月24日作出(201x)S民一初字第0xxx7号民事判决书，判决生效后，袁某一直未履行,金某向法院申请执行,法院于2018年7月17日作出了(201x)鄂 1xx 执恢xx1号执行裁定书，查封、拍卖登记在袁某名下的位于S县xx镇xx社区N小区的涉案房屋307室，黄某不服，于2018年 9月3日向法院提出执行异议，法院依法作出(201x)鄂1xx4执异3xx 号执行裁定书，驳回黄某异议请求，黄某提起诉讼。
同时查明，S县xx镇xx社区N小区一栋四十户业主的房屋系仇某、徐某(已故)和袁某合伙投资开发建设，非商品房性质。
2009年11月20日，黄某向袁某商议购房一套并交付了一万元购房定金，房屋在建过程中，黄某以涉案房屋每平方米1568元的价格将购房款陆续支付给袁某。
2010年12月,黄某放置于体育彩票店的挂包被盗,2011年1月8日，黄某向S县公安局东城派出所报案，挂包内含购房款收条等财物。房屋建成后，2011年3月袁某将涉案房屋交付给了黄某。黄某入住后，徐某的继承人徐XX，将黄某登记为户主，为黄某办理了水、电开户手续。2017年办理不动产登记手续时，因袁某等人建造的房屋并非商品房性质，无法直接登记在买房人名下，合伙人徐XX等人只能将建成房屋作二手房处理。同年8月8 日徐XX收取黄某房屋过户费后，将涉案房屋初始登记在袁某名下，后徐XX将证件交由黄某保管，由黄某自行办理变更登记。
另查明，袁某并不知晓涉案房屋登记在其名下，后又因袁某被羁押，无法协助黄某办理变更登记，涉案房屋至今未办理不动产变更登记手续。
一审观点：
本案的争议焦点为，黄某对本案涉诉房屋是否享有排除执行的权利。
法院于2018年查封涉案房屋,但早在2011年黄某便已交付房款并实际占有该房屋。本案中虽无直接证据证明黄某已经支付全部房款，但通过派出所的原始报案记录和房屋买卖双方的自认，可以认定黄某已经支付房款。因袁某等人所建房屋并非商品房，涉案房屋只能初始登记于建房合伙人名下，再作为二手房办理变更登记手续，最初袁某并不知晓涉案房屋登记在其名下,后又因涉嫌犯罪被羁押,无法协助黄某办理变更登记，因此涉案房屋至今未办理不动产变更登记手续实非黄某之过错。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故应认定黄某对本案的执行标的享有可以排除执行的权利。
一审判决:不得执行S县xx镇xx社区N小区307室。
案件受理费 100元，由黄某负担。S县人民法院(201X)鄂1XX4 执异 XX7 号执行异议裁定于判决行效后自动失效。
本院二审期间，黄某为了证明其不欠购房款，向本院提交被执行人袁某于 2011年6月22日向其出具的借条:“借黄XX人民币肆万元整，利息2分，时间壹年”。黄某质证对该借条的真实性提出质疑，但其未提出鉴定。本院认为出具该借条的时间在交付房屋后，可以结合本案实际情况予以认定。
二审经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
【上诉请求】
撤销一审判决,依法改判驳回黄某诉讼请求。
【法院观点】
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，主要审查案外人黄某就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
案涉房屋由袁某、仇某、徐某合伙投资建设的非商品房，合伙人将案涉房屋分配给袁某，袁某将该房屋出售给黄某的事实客观存在，袁某对协议中房屋的位置、面积、单价等内容均予以认可，双方亦按约定履行了义务，应认定房屋买卖为双方的真实意思表示，且房屋建成后已按约交付给黄某进行装修并居住至今，应认定双方房屋买卖关系成立。
2011年3月房屋建成后，袁某按约将房屋交付给黄某，并以黄某的名义开通了水、电，黄某对该房屋进行了装修并居住至今，对此双方并无争议，黄某已合法占有该房，占有是发生在查封之前，案涉房屋已经通过长期、公开、合法占有的形式公示了所有者权利。对黄某是否支付案涉房屋全部价款问题，结合本案具体案情，黄某虽无法提供其已支付全部房屋价款的有效凭证，但对不能提供凭证作出了合理解释并提供了公安部门的报案记录，结合袁某对购房款已付清的认可、黄某提供袁某出具的借条、及在办理不动产产权证时，合伙人将不动产权证交付给黄某等情况，综合分析可以认定黄某已支付了购房款。至2017年该项目工程依法可以办理房屋不动产产权证时，因客观原因不能直接办理在黄某名下，合伙人徐某(己故)之子徐XX要求黄某支付办理不动产产权证的相关费用，并将办理在袁某名下的不动产证交付给黄某，以便办理过户手续，现因袁某被羁押无法办理过户手续，证明了非黄某的过错行为不能办理过户手续。故应认定黄某享有足以排除强制执行的民事权益，一审对此认定并无不当，本院予以确认。
综上，金某的上诉请求不成立，应予驳回。
【二审判决】
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由金某承担。
本判决为终审判决。
