律师观点分析

【案情简述】

2022 年 3 月 7 日，王某与盛某签订了《房屋租赁合同》，约定盛某将位于xx市xx区D旅游风景区H小区 T4-1402 室出租给王某，该房屋面积为 237 平方米，作为居住用途使用，租赁期限自从 2022 年 3 月 27 日起至 2023年 3 月 26 日止，免租期到 2022 年 3 月 27 日止，免租期内王某免交租金；免租期内管理费水电费由王某支付；租金为每月14000 元，按季度支付；签订合同时，王某须向盛某支付房屋保证金 14000 元；租赁期间王某应支付水费、电费、宽带费、煤气费、暖气费、车位管理费，房租物业费由盛某出，包含两个车位；王某和盛某各自向经纪方支付佣金 7000 元；如盛某违约或单方提出解除合同而违约的，双倍返还王某租赁押金，退还剩余租金；王某单方违约或提出解除合同的，须付清所欠租金、水电费、物业管理费用等应付费用后，盛某退还剩余的租金，同时盛某有权没收王某支付的租赁押金并解除合同；因双方协商一致解除的，但未付清经纪方佣金的，由盛某和王某连带承担支付责任，如为单方违约而导致的合同无法履行的，由违约方承担全部佣金。

2022 年 2 月 13 日，王某向经纪方支付定金 10000 元，后经纪方将此 10000 元租金支付给盛某；2022 年 3 月 7 日，王某向盛某支付租金 10000 元；2022 年 3 月 15 日，王某向盛某支付租金 36000 元。至此，原告向被告支付了押金（保证金）14000 元和租金 42000 元。

2022 年 3 月 16 日，王某向H物业缴纳半年两个车位管理费 1152 元。后王某入住房屋，期间因为王某配偶喜欢打牌，经常招来邻居的投诉，邻居向王某反映“我也是没有想到遇到的邻居都是打牌的，其实对我来说也很无赖”，王某回复“我之前没了解，问过房东之前那家的情况，她没有说过，不然我真不会搬，很麻烦”“如果房东跟我说过邻居介意打牌我是不会选择搬到这里的，刚好楼上楼下都住了人”。

2022 年 3 月 30 日，王某向盛某微信表示“我还是想换个房子住，这不是一天两天的事，先生喜欢打牌，每次跟来的客人说要多注意，客人都说这样哪成事啊！下午我跟小李也说了，看让小李那边帮忙再找个客户，跟我这对接上！”盛某微信回复“没事的，她再要闹我去她家找她，哪有这事”，后王某微信回复“左邻右舍的，没必要吵，低头不见抬头见”，盛某微信回复“好的”。

2022 年 4 月 3 日，王某向盛某微信表示“我还是决定搬走，搬回M小区吧”，盛某微信回复“方便吗”，王某微信回复“还好，之前房子空着在，等节后我整理东西吧，这几天要回趟咸宁，你这边房子我问过小李，她说最近想租H小区这边房子的客户挺多的，他会尽心找合适的客户”。

2022 年 4 月 8 日，盛某向王某发微信“你明天在家里吗？有人看房”，王某微信回复“明天周末家里有客人，再约时间吧”，2022 年 4 月 9 日，盛某再次向王某发微信“星期一能不能看房”，王某微信回复“那就星期一吧！还是上午那个时间段”。2022 年 4 月 10 日，王某向盛某发微信“明天上午可以安排过来看房，午饭之前都行”，盛某回复“好的，估计九点以后来”。

2022 年 4 月 11 日，王某向盛某发微信“所有东西他可以选择要还是不要？不要我就带走，要我就给他”，盛某微信回复“好的，我发给他看看”。同日，王某向盛某发微信“姐姐，跟你商量个事，先生朋友S地那边有个房子可以给我们住，我想去看看，这几天搬过去”，盛某微信表示“你说你要走，只要你找到下家，你可以搬走的”。

2022 年 4 月 20 日，王某搬离案涉房屋。后王某联系盛某处理房屋退租事情，盛某均没有答复，王某遂起诉至法院。

【诉讼请求】

1、盛某退还剩余房租 30710元、押金 14000 元、车位管理费 960 元，合计 45670 元，并支付自 2022 年 4 月 21 日至付清之日同期贷款利息；
2、本案件诉讼费由盛某承担。

【法院观点】

本院认为，王某与盛某签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护。王某退租前与盛某有过沟通，盛某知情同意且也有带人看房，双方属于经协商一致解除合同，合同解除后，双方应当依法对相关款项进行清理结算。

王某提前解除合同，再次出租需要一个过程，势必会给盛某带来空置损失，本院酌定为 2 个月房租 14000 元；盛某要求王某赔偿房屋维修保洁的费用，但其未提供证据证明涉案房屋的损害是王某所为，且其提供的维修费用的凭证不能判定与本案有直接关系，对其此项诉讼请求，本院不予支持。

合同约定的租赁期限自 2022 年 3 月 27 日开始，王某实际于 2022 年 4 月 20 日搬离，实际使用房屋 24 天，盛某应当退还多出的租金，经核算为 30800 元。
车位管理费系王某自行向物业公司缴纳，应当由其依法向物业公司进行沟通处理。合同解除后，盛某应当依法退还押金 14000 元。

【判决结果】

一、被告（反诉原告）盛某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王某退还租金 30800 元、押金 14000 元；

二、原告（反诉被告）王某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）盛某赔偿房屋空置损失 14000 元、保洁费 1200元、水费 96.33 元。

本诉案件受理费 942 元，由原告（反诉被告）王某负担 188元，被告（反诉原告）盛某负担 754 元。

反诉案件受理费 573 元，由被告（反诉原告）盛某负担 458元，由原告（反诉被告）王某负担 115 元。