房屋买卖合同纠纷：房产交付逾期远超民法典规定诉讼时效三年的购房人是否有权主张解除合同返还购房款并支付违约金的商品房买卖合同纠纷。

本律师以北京市京师（沈阳）律师事务所执业律师身份于2022年4月份办理一起代理买方购房人起诉开发商的涉及房屋买卖合同的商品房买卖合同（或销售）纠纷案件，2013年10月13日，委托人与被告签订商品房买卖合同，该商品房位于鞍山市铁西区建设大道某某街某某号。合同第九条约定2015年7月1日前交房，出卖人如果未在规定的时间内交房，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30天的，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日的，买受人有权解除合同。出卖人自收到买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部购房款并按买受人实际已支付购房款的30%支付违约金。此案经鞍山市铁西区人民法院（2022）辽0303民初2415号民事判决书的判决已获胜诉，判决支持了委托人要求返还全部购房款和支付违约金的请求。

来委托的购房人的顾虑是商品房逾期交付已达七年之久是否还能主张解除合同返还全部购房款并让开发商支付违约金，是否已经超过诉讼时效。经过仔细了解当初委托人购买该商品房的想法、过程及其提供的相关购房证据（主要指购房合同及须知、发票和托管协议等），本律师的解答是涉及不动产物权的返还财产诉讼不涉及诉讼时效问题，虽然民法典关于诉讼时效涉及不动产部分是这样规定的：不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效。看上去应是实体物房屋的请求返还不适用诉讼时效，实则不然。这里有个物权原理和民法原理共性基点，即到期交付房产和过期解除合同要求返还购房款并支付违约金的权利一致性和价值平衡性，所以商品房买卖纠纷要求解除合同返还购房款并支付违约金，同样不适用诉讼时效。此外，仅依靠商品房买卖合同内容的约定也不能得出超过时效的结论，因为双方签订的商品房买卖合同明确约定已经约定逾期超过30日后，买受人（购房人）有权解除合同并要求开发销售商（卖方）支付违约金。现在逾期7年，也是超过约定交付房产的日期30日后。本律师告知委托人（买受人）可以要求解除合同并主张开发商支付约定计算方式的违约金。

后来本律师对委托人的咨询解释与法院的观点看法基本一致，鞍山市铁西区人民法院在该案（2022）辽0303民初2415号民事判决书中明确认定：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照商品房买卖合同约定，被告应当在2015年7月1日前将符合国家和地方人民政府有关规定的商品房交付给原告。双方签订的商品房买卖合同已经约定逾期超过30日后，买受人有权解除合同。----------双方签订的商品房买卖合同约定买受人解除合同的，出卖人（开发商）应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款并按约定支付违约金------，故对原告（委托人）的诉讼请求予以支持。