开发商逾期办理房产证，购房者起诉要求支付逾期办证违约金，但是法院以超过诉讼时效为由驳回购房者的全部诉讼请求

案情：原告（购房人）诉被告（开发商）房屋买卖合同纠纷一案。购房者诉讼请求为：一、判令开发商支付逾期办理房屋权属证书违约金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准；2、本案诉讼费用由开发商承担。
　　 开发商辩称：一、购房者以《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定认定公司违约不符合事实。公司与原告所签定的《商品房买卖合同》系标准合同。该合同第十五条对产权登记事项作了特别约定，即：“本条内容以以下约定为准。出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人申请办理房屋权属证书。由于该酒店式公寓的土地使用性质，不能办理土地分割手续。”根据此项特别约定，公司的义务是在房屋交付之日起360日内为买受人申请办理权属证书，而不是办好或取得权属证书。因为建设部办公厅《关于城市房屋登记管理办法有关问题的复函》（建办法函「2003」619号）已明确指出“《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定的房屋权属转移登记，应当由购买人申请，并由销售人予以协助”。本案中，公司为其申请办理房屋权属登记的前提必须是购房者向公司出具委托书、缴纳相关费用（如公共维修基金、办证等相关费用），但购房者没有任何证据证明其已向公司进行过委托或申请或要求。公司在办理权属登记过程中履行的是协助义务（如《商品买卖合同》第九条明确规定：“房屋交付后，出卖人不得以房屋已交付使用为借口懈怠在本合同中应承担的其它义务，如协助买受人办理房屋所有权登记、土地使用权变更手续并提供必要的证明文件等”）。本案中，购房者未提供任何证据证明其向公司要求为其申请办理房屋权属证书事宜，公司作为协助义务履行人，在主义务人未明确向公司提出要求的情况下，不可能在360日内为其申请办理房屋权属证书。因此，不存在公司违约的事实。
　　 二、原告的违约金请求权已过诉讼时效。本案所涉房屋于2012年5月1日前交付。如果原告认为公司违约，依法最迟应于2015年5月1日以前向公司主张违约责任。但其起诉状载明的起诉日期却为2016年9月14日，已超过法定的三年起诉期限，人民法院依法应不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

法院认定：原告本应在2015年4月25日前主张其权利，但其却迟至2016年9月20日才向法院请求保护民事权利，期间又无中止、中断、延长诉讼时效的情形，已超过了法定二年的诉讼时效期间，故对原告要求公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持，公司对本案逾期办证违约金提出已过诉讼时效的抗辩意见成立，本院予以采纳。
　　 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。
　　 案件受理费人民币16007.94元，由原告负担。
　　 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。

律师建议：本案原告败诉的原因系超过诉讼时效后向法院提起诉讼，故律师建议权利人应当按照法律的规定及时行使自己的权利，予以保护自己的合法权利。自己有的权利要及时行使，过期了就得不到法院的支持。
《中华人民共和国民法典》
《民法典》（自2021年1月1日起实施）第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百一十九条　当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。