上诉人于某与被上诉人三亚某开发有限公司

商品房预约合同纠纷一案

关键词认购书 违约责任 定金罚则

裁判要旨对于因出售方原因导致认购书合同目的不能实现的，法院应认定为违约责任在于出售方；对于购买方主张适用定金罚则要求出售方承担违约责任的，法院应予支持。

基本案情2018年8月16日，于某与三亚某开发有限公司签订认购书，认购位于三亚市吉阳区吉阳大道23号某项目C栋1017号房，总房款为1,587,276元，书面约定定金为5万元，三亚某开发有限公司收款时由财务出具收据为凭。双方约定以按揭方式付款，于某于签署协议后7日内，一次性支付总房款的30%即477,276元（含定金）。于某应按三亚某开发有限公司通知的时间及时签订《商品房买卖合同》，三亚某开发有限公司依据双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间交付商品房，但不迟于2019年6月30日。认购书中还约定违约责任，于某须按照双方约定的付款方式支付房款，逾期未付款，视为于某违约，三亚某开发有限公司有权单方面解除本协议，并将该房屋另行销售。于某已交纳定金不予退还。此外，双方约定签订《商品房买卖合同》时，于某已付的定金自动转为购房款的一部分。认购书签订当日，于某向三亚某开发有限公司支付5万元定金。次日，于某又向三亚某开发有限公司支付5万元定金。至2018年9月15日，于某已支付完毕认购书中约定的30%首付款。因涉案房屋现未解封，双方也未签订《商品房买卖合同》。于某以涉案房屋被查封，不能正式签订合同为由，要求返还购房款及双倍返还定金，遂向三亚市城郊人民法院提起本案诉讼。三亚某开发有限公司同意解除认购书，表示涉案房屋仍处于查封状态，但认为仍有履行协议的可能。于某诉求：三亚某开发有限公司返还于某已支付的定金一倍10万元。

裁判结果一审判决：一、确认于某与三亚某房地产开发有限公司于2018年8月16日签订的《某项目房屋认购协议书》合法有效；二、三亚某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向于某返还首付购房款477276元（含定金）；三、驳回于某的其他诉讼请求。二审判决：一、维持三亚市城郊人民法院作出的（2020）琼0271民初102号民事判决第一项、第二项；二、撤销三亚市城郊人民法院作出的（2020）琼0271民初102号民事判决第三项；三、三亚某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向于某返还定金10万元；四、驳回于某的其他诉讼请求。二审判决后，当事人未申请再审。

裁判理由本案的争议焦点为于某要求三亚某开发有限公司双倍返还定金是否有依据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，于某按约向三亚某开发有限公司支付10万元作为履约定金，已完成认购书约定的义务，现三亚某开发有限公司未能与于某签订《商品房买卖合同》，是因为三亚某开发有限公司某项目房产被长期查封，导致认购书合同目的不能实现，责任在于三亚某开发有限公司，故三亚某开发有限公司应当按照上述规定双倍返还定金，即另行返还定金10万元。三亚某开发有限公司辩称于某迟延交纳首付款违约在先以及定金已转化为首付款的意见，首先，于某虽迟延交付首付款，但三亚某开发有限公司并未向于某提出异议并多次表示可以网签，三亚某开发有限公司主张于某违约的意见三亚市中级人民法院不予支持。