原告:安福县某物业服务有限公司，住所地:安福县

　　法定代表人:钟某，系公司执行董事。

　　委托诉讼代理人:胡某，钟某，江西赣中(吉安县)律师事务所

　　被告:朱某某，男，1976 年，汉族，江西省安福县人

　　被告:赵某某，女，1980年，汉族，江西省安福县人

　　委托诉讼代理人:刘琦，江西安平律师事务所律师。

　　原告安福县某物业服务有限公司与被告朱某某、赵某某物业服务合同纠纷一案，本院于 2021 年 11 月8日立案后，依法适用商易程序，公开开庭进行了审理。原告安福县某物业服务有限公司委托诉讼代理人胡某、钟某，被告朱某某及其被告朱某某、赵某某的委托诉讼代理人刘律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　安福县某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:

　　1、判令被告支付拖欠原告物业费总计 12491.24元(自2016年9月6日起按1.2元/月/平方米计算，暂计算至2021年9月30日);

　　2、判令被告支付迟延履行金 3747.37 元(按给欠付物业管理的 30%计算);

　　3、本案诉讼费用由被告承担。

　　事实及理由:

　　2016年8月24日，被告购买了位于安福县某某国际**城 D**、D** 号房屋，面积 210.75 平米(面积分别为 102.85 平米、107.59 平米)，涉案房屋于 2016 年9月6日交付被告使用。2016年9月2日，被告朱某某与原告就涉房屋签订了《安福某某国际**物业城物业管理合同》，合同第四条约定被告应于每月5日前缴纳本月市场经营及物业管理费用。合同第十一条第三款约定被告不按合同约定缴纳有关费用的，按延付金额每日 10%向原告支付违约金。2018年4月12日，原告以公告的形式向被告及某某商贸所有业主确定物业收费标准为 1.2万元/平方米/月。2018年7月3日，原告调整物业费缴纳的优惠政策即 2018年7月1日-2019年6月30日，按照季度缴纳为1元/月/平方米，按年缴纳为 0.8 元/月/平方米，在2018年8月15 日前一次性缴纳一年的按照 0.6元/月/平方米。第二年按照季度缴纳为1元/月/平方米，按照年缴纳 0.8元/月/平方米，商贸城大部分业主已按照通知标准向原告交纳了物业费。被告仅交纳2018年7月1日至2019年6月30日物业费，自2016年9月6日起，被告共拖欠原告物业费总计 12491.24 元，经原告催缴，被告拒不支付。被告在 2021年 7月 30日支付了 4545 元，在诉讼请求中没有核减，应该予以核减。

　　朱某某、赵某某辩称，被告房屋面积是 210.44平方米，不是原告诉请所述 210.75 平米。关于物业合同，该合同是撤销的合同，已经无效力，2016 年 9 月 2 日 答辩人签字捺印是在受胁迫的情况下做的，不签字原告就停电。2018年9月7日县房产局下文整改，要求被答辩人与业主重新签订物业服务合同，该无效合同条款也是存在问题的，首先合同最后一条明确规定，自双方签署之日起生效。从被答辩人提供的证据来看，时至今日被答辩人都没有签署时间，因此，该合同没有生效，其次合同第十一条第三款约定每日 10%的违约金，这是违法奇高的违约金，其停水停电的规定也是违反法律规定的，根据《中华人民共和国民法典》第 497条有关格式合同的规定，第 584 条法定违约赔偿损失的规定，违反法律规定的民事法律行为无效，那么该同无效，至少合同条款无效。被答辩人起诉按照合同约定支付延履行金不应被支持。合同第二条第六款及其第四条第三款，产业费单价及缴费时间不明确，物价局标准是0.3元至1元，只在此范围内不需要物价局批准。每月5日那年的每月5日还是一年的每月5日。根据《中华人民共和国民法典》第 938 条第二款规定，物业费单价 0.6元及合理期限缴纳物业费是符合规定的，答辩人不存在逾期;二、答辩人未拖欠被答辩人物业费。2016年9月6日至2018年6月30日答辩人无需缴纳物业费,首先2018年1月1日被答辩人才与开发商签订前期物业合同，2018年7月4日才去住建局备案，这说明，2018年1月1日之前被答辩人未入住某某小区，就没有2016年9月6日至2018年1月1日的物业费。2018年1月1日至2018年6月30日被答辩人做出有利于业主的承诺，从2018年7月1 日收取物业费，根据《中华人民共和国民法典》938 条第二款的规定，那么物业费应该从 2018 年7月1日开始收取。其次，被答辩人也没有关于2016年9月6日至2018年6月 30 日收费标准，向业主或者业委会公开通知或者报告过，第 943 条有关物业服务人有关信息公开义务的规定，这也佐证2016年9月6日至2018年6月30日不需要缴纳物业费，不然物业公司的行为就违法了。再次，从被答辩人 2018 年 4 月 12日通知及答辩人询问被答辩人工作人员可知物业费从2018年7月1日开始缴纳的。物业费单价是 0.6元/平方米，从多个业主及答辩人缴纳物业费收款收据，被答辩人回复可知 2019年7月1日之后单价和 2018年7月1日至 2019 年6月 30 日单价是 0.6 元/平方米/月，且答辩人在 2021年7月30日缴纳了 2019年7月1日至2022年6月30日三年的物业费 4545 元，这是按照 0.6元单价计算出来的。再次说明答辩人没有逾期缴纳物业费,答辩人在 2020年 10 月底收到答辩人关于缴纳物业费的通知，应该知道当时未缴纳物业费的总金额及2018年7月1日之前未欠，但被答辩人却要求缴纳在此之前的逾期物业费。物业公司管理不到位等问题，一直与被答辩人在沟通，虽有问题，但还是在2021年7月30日补交了2019年7月1日至2022年6月30日的物业费，根据《中华人民共和国民法典》第 994 条及被答辩人关于缴纳物业费的通知答辩人在合理期限内补交的，也就不存在逾期，不应该收取迟延履行金。综上所述，根据本案事实及法律规定，被答辩人的诉讼请求不应该予以支持。

　　本院经审理认定事实如下:

　　2016年9月2日，原告作为甲方强行与被告作为乙方签订了《安福某某国际商贸物流城物业管理合同》。被告将该问题向主管部门进行了反应，2018年9月7日主管部门回复了被告，该局已经要求原告进行了整改，按业主的意见签订物业服务合同。2018年1月1日，原告与开发商就安福某某国际商贸物流城的物业管理服务签订了《前期物业管理委托合同》合同约定:物业服务期限为 2018年1月1日至成立业委会后所选聘的物业公司签订物业服务合同时，服务内容为房屋公共部位的日常维修、养护管理，共用设施设备的日常养护、运行管理、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理、公共环境卫生的清洁卫生、维护公共秩序、区域内车辆行驶、停放秩序管理等等项目进行维护、修缮与管理;物业费由业主按建筑面积交纳，商业1.2元/月/平方米，按年交纳，在每年7月1日交纳，合同还约定了双方的权利和义务及其他事项。2016 年 8 月 24 日，被告朱某某、赵某某与安福县某某商贸城开发有限公司签订了两份商品房买卖合同，由被告朱某某、赵某某购买坐落于安福县某某国际商贸物流城D2-10、D2-11号房屋。房屋面积分别为 102.85 平方米、107.59 平方米，合计为 210.44 平方米，在 2016 年9月6日交付给被告使用。2018年4月 12 日,原告安福县某物业服务有限公司就收费相关情况发出通知并进行了公证:收费时间为 2018年7月1日起,收费标准:物业费定为1.2元/平/月(此收费不含专项服务收费，如电梯年检、维保、维修费用);为促进市场繁荣，公司决定从 2018 年 7月1日起暂时优惠价格1元/平方米/月收物业费，物业费每年按收取，若一次性缴费一年则按八折优惠(0.8元1平方米1月)。6年7月13日，原告又就2018年7月1日至2019年6月30营业缴费标准进行调整发出通知:季度缴纳物业费按1元1平方月的价格，优惠价年缴为 0.8元/平方米1月，在2018 年8月日之前一次性一年缴纳费用为0.6元/平方米1月的价格优惠缴通知发出后，被告在2019年1月17日一次性缴纳了2018月1日-2019年6月30日的物业费 1515 元。被告朱某某在封间段的物业费，也没有明确交费的标准。另查明，安福县某某商贸城存在车辆乱停乱放的情形，公共域的绿化带的植物用塑料制品替代，公共区域的卫生管理也没完全到位。

　　上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的营业执照复印件、商品房买卖合同、物业管理合同、商铺交验单、公证书、通知书两份、关于缴纳物业费的通知、快递单回执，被告提交的住建局约某某商贸城的前期备案资料及房地产信访事项办理意见书，视颜资料、照片及业主与物业管理群的聊天截图、转账明细、物业事收据等证据予以证实，本院予以确认。

　　本院认为，原告安福县某物业服务有限公司经有关部门审核批准取得了相应的物业管理资质。原告与被告签订《安福某某国际商贸物流城物业管理合同》后，被告认为原告强迫签订，并信访至主管部门，后主管部门责令原告进行了整改，2018年1月1日，原告与开发商就安福某某国际商贸物流城的物业管理服务签订了《前期物业管理委托合同》，该合同对双方均有约束力，双方均应按合同约定及法律规定享有合同权利、承担合同义务。原告在合同签订后一直在小区进行物业服务管理，被告作为该小区业主也实际享受到原告的物业服务。原告履行了其物业服务管理义务，有权要求被告按合同约定支付物业费。故原告要求被告支付物业费的诉始时间问题，《前期物业管理委托合同》是在2018年1月1日签订的，约定了按年交纳，在每年7月1日交纳，后原告进行了公证:收费时讼请求,本院予以支持。但是，关于交纳物业费的起间为2018年7月1日起，收费标准:物业费定为1.2元/平方米/月，从原告发布的通知来看，原告通知从2018年7月1日开始交纳，从原告收取被告的物业费的情况来看，2019年1月17日被告交纳物业费时，原告也只收了被告2018年7月1日至2019年6月30日的物业费，被告在2016年9月6日收房时，原告只收了被告的装修垃圾清运费，没有收取当时一年期的物业费，因此，2018年7月1日之前的物业费是不存在交纳的或原告主动免除了。关于收费标准的问题，从原告的通知中可以得出，通知记裁为促进市场繁荣，公司决定从 2018年7月1日起暂时按优惠价格1元/平方米/月收物业费，之后原告也没有对物业费进行调整，被告认为应当按 0.6元/平方米/月收取，也是没有根据的，该标准是按原告的要求交纳的优惠价，被告没有按原告的要求交纳，也就不享有优惠。因此，原告的物业费收费标准应当为1 元/平方米/月。故被告朱某某、赵某某的 D2-10、11 号房屋的物业费在该时间段也应按1元/平方/月计算。原告提出被告没有按时缴纳物业费，仍应按 1.2 元/平方/月计算，没有事实依据，本院不予支持。截至2021年9月30日,被告应缴物业费为5681.88元(210.44 平方米*27 个月*1 元/平方米/月=5681.88 元)。被告在2021年 7月 30日交纳了物业费4545元，尚欠原告物业费1136.88 元。被告朱某某、赵某某未按合同约定的期限支付物业费，存在违约行为，本应承担相应的违约责任，但是，原告的服务也没有按物业服务合同约定服务到位，存在违约行为，根据法律规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。在本案中，双方的责任可相互抵消，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条、第九百三十七条、第九百四十三条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款之规定，

　　判决如下:

　　一、被告朱某某、赵某某于本判决生效之日起五日内支付原告安福县某物业服务有限公司

　　2019年7月1日至2021年9月 30日的物业费 1136.88元;

　　二、驳回原告安福县某物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费 206 元，减半收取 103 元，财产保全申请费 182元，合计 285 元，由被告朱某某、赵某某负担50元，原告安福县某物业服务有限公司负担 235 元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名:江西省吉安市中级人民法院，账号:143705010XXX04714，开户行:中国XX银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

　　二审对方上诉，开庭审理后，判决结果是上诉被驳回。