湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂01民终10725号

上诉人（原审被告、反诉原告）：李某，男，1954年4月13日出生，汉族，住武汉市XX区。

委托诉讼代理人：沈仲，湖北成和诚律师事务律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡某，女，1989年9月23日出生，汉族，住武汉市XX区。

委托诉讼代理人：李澍青，湖北乾行律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆璐，湖北乾行律师事务所律师。

原审第三人：湖北XX通房产经纪服务有限公司，住所地：武汉市XX新技术开发区关山大道xxx号保利·时代Kxx地块二区x栋xx层09室。

法定代表人：柳某，该公司总经理。

上诉人李某因与被上诉人胡某及原审第三人湖北XX通房产经纪服务有限公司（以下简称XX通经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市XX区人民法院（2020）鄂0111民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。

李某上诉请求：一、撤销一审判决书第一项、第二项、第三项判决；二、改判驳回胡某的全部诉讼请求并支持李某的一审反诉请求；三、本案一、二审诉讼费用由胡某承担。事实与理由：一、一审关于违约责任的认定存在错误。一审法院认定胡某不构成违约的原因为涉案合同、履约通知书上未明确首付款的具体数额及时间，导致胡某无法履行付款义务，系认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，未约定明确的内容，双方可以达成补充协议，不能达成补充协议的按照有关条款或者交易习惯确定。根据商品房买卖及二手房交易习惯，首付款的比例均为总房款的三成以上。同时，李某一审中提供了《联络函》、视频录像等证据，可以证明李某主张的首付款为410000元。故涉案房屋的首付款并非无法确认，一审法院认定胡某不构成违约错误。二、一审关于合同解除的认定错误。一审法院认定涉案合同及补充协议于李某收到胡某要求解除合同的起诉状之日即2020年5月28日解除，事实认定错误。根据涉案合同第七条第一款的约定，整个交易流程以胡某交付首付款或者将首付款存入银行认可的托管账户为前提，胡某怠于履行支付首付款的义务，经多次催告，其仍不履行该义务，李某被迫于2019年11月13日向XX通经纪公司的负责人李世发发送短信告之其决定于2019年11月15日解除涉案合同，并请求其转告胡某。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，李某行使的是法定解除权，涉案合同于2019年11月15日解除。一审法院以李某于2019年11月19日再次发出履约通知为由认定李某撤回了解除通知，认定错误。解除权系形成权，依据权利人一方的意思表示而使得法律关系发生、变更或消灭，李某已经做出了解除合同的决定并向胡某发出了通知，合同已经解除，李某向胡某发送的通知只能视为新要约，故一审法院认定的合同解除时间错误。

胡某辩称，胡某不构成违约，李某的上诉请求及理由无事实和法律依据。

XX通经纪公司未发表述称意见。

胡某向一审法院起诉请求：1.解除李某与胡某签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2.李某向胡某双倍返还购房定金人民币10万元；3.李某承担本案全部诉讼费用。

李某向一审法院反诉请求：胡某承担律师费10000元。

一审法院认定事实：2019年9月20日，胡某（乙方，买方）与李某（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》。合同约定：甲方出售的房屋位于武汉市XX区丰福路27号江南·新天地B03栋/单元9层1号，建筑面积83.21平方米，成交价为1365000元。合同第七条“交易流程”约定：在乙方备齐首付款后三个工作日内，甲乙双方至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，交易服务人代理乙方委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前乙方应支付评估费；且交易服务人代理乙方委托相关金融机构对房屋贷款进行担保，乙方应支付担保费。在办理贷款申请手续前，乙方应将首付款（具体金额以交易服务人通知为准）转入该银行认可账户办理交易资金银行托管手续。合同第十一条“违约责任”约定：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可解除本合同，因此解除合同的，违约方向守约方支付违约金50000元，并承担应支付或已支付的居间服务费以及守约方为实现权利而支付的律师费、诉讼费、鉴定费、评估费、差旅费等。合同最后一页系“补充协议”：签订合同当日乙方支付购房定金人民币50000元给甲方，甲方应向乙方出具收条，甲方收到上述款项后当日支付20000元给交易服务方处作为物业交割金，待上述房产，附属配套设施等全部移交手续办理完毕后五个工作日内由交易服务人代乙方支付给甲方，甲方应向交易服务人出具收条。胡某、李某及第三人均在上述合同上签字、捺印、盖章。

2019年9月20日，胡某向李某转账支付30000元。2019年9月20日，李某向胡某出具收条，确认收到胡某支付的购房定金50000元。2019年9月21日，胡某根据李某的指定向第三人转账支付20000元。2019年11月4日，胡某、李某在第三人的主持下协商合同首付款等事宜。李某出示了一份联络函，联络函显示李某对首付款的金额及支付时间、滞纳金的支付条件及金额、首付款利息的支付标准等给出了意见。该联络函未得到胡某的认可，胡某、李某未能就首付款等相关问题达成一致意见。

2019年11月5日，李某向第三人的工作人员发出短信，要求转告胡某：联络函补充一条，若11月6日付款，每天加收200元房款以弥补损失，若11月6日仍未付款，可视为买方放弃购房。2019年11月13日，李某向第三人的工作人员发出短信，要求转告胡某：根据房屋买卖合同第十一条，我决定11月15日解除合同，买方须按合同约定承担违约责任。2019年11月19日，李某向第三人发出《履约通知》，通知载明：请你通知乙方胡某于2019年11月30日前付清首付款，此通知已登载于2019年11月20日的楚天都市报。胡某收到由第三人转发的上述通知后，于2019年11月22日向李某发出了《回函通知》，通知载明：我方已收到履约通知，愿按原合同履约，请甲方11月30日前配合乙方办理银行贷款审批流程，银行贷款审批通过后乙方向甲方付清首付款，甲方在收到首付款后10个工作日内配合乙方办理房屋过户手续，若甲方逾期不配合，乙方有权解除合同并追究甲方的违约责任。

一审法院另查明，胡某的贷款是委托第三人办理，第三人从未通知李某要求其协助胡某办理贷款面签审批手续。

一审法院认为，胡某与李某签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，胡某与李某双方均应按照合同内容履行合同义务。但案涉合同对首付款的金额、支付时间、贷款的时间均约定不明，进而导致本案纠纷的发生。

关于合同的解除。案涉合同约定“在乙方备齐首付款后三个工作日内，甲乙双方至相关银行办理商业按揭贷款申请手续”。该条款未规定胡某备齐首付款的时间，且合同签订后，历时一个半月，李某不仅未收到首付款，也未收到要求其协助贷款面签申请的通知时，故其提出要求重新约定首付款的支付金额及时间，但双方未就此达成一致意见，后虽协商多次，确仍未将约定不明的情况确定下来，李某才于11月15日提出解除合同的要求，但后又于11月19日，再次催促胡某支付首付款，可见，李某事实上已撤回了之前的解除合同通知，故案涉合同并未于2019年11月15日解除。本案中，胡某的本诉诉请系解除合同及补充协议，李某对此无异议，故一审法院确定李某收到胡某的要求解除合同的起诉状之日即2020年5月28日，为案涉合同及补充协议的解除之日。

关于违约责任。本案中，李某向胡某发出的履约通知上，并未明确告知胡某应当支付多少首付款，且案涉合同对此也未明确约定，故胡某无法按照履约通知书上的内容履行义务。同时，因案涉合同的履行尚未进入贷款面签审批申请的环节，胡某回函要求李某配合其办理银行贷款审批无事实依据，李某亦无法履行。基于上述情况，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，未约定明确的内容，合同双方可以达成补充协议。本案中，双方未能对该项权利如何实现及合同如何履行达成补充协议，进而造成双方均要求解除合同。故一审法院认为，双方对首付款的支付金额及时间等问题约定不明，后经协商无果导致合同无法继续履行，本案中双方均未违约，但双方均未对合同条款尽到审慎义务，第三人作为专业的居间服务机构，更未对合同的内容进行严格把控，故对案涉合同的解除，三方均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，结合各方当事人的行为，案涉合同解除后，李某应将50000元定金返还给胡某，各方因此产生的损失如律师费、诉讼费、利息等均由各方自行承担。

据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、胡某与李某于2019年9月20日签订的《房屋买卖合同》及补充协议于2020年5月28日解除；二、李某于判决生效之日起十日内向胡某返还定金50000元；三、驳回胡某的其他诉讼请求；四、驳回李某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1150元，由胡某负担。反诉案件受理费减半收取50元，由李某负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：胡某提交了《民事委托代理合同》及律师费收据，拟证明其因本案支付了律师代理费6000元。经质证，李某代理合同的真实性无异议，对收据的真实性有异议。本院认为，因该收据并非正式的税务发票，胡某不能达到其证明目的，对上述证据本院不予采信。

经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，二审应围绕李某的上诉请求及理由进行审理。本案中，涉案《房屋买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约定享有权利、履行义务。

关于李某上诉主张的违约责任问题。涉案合同签订后，胡某按约定支付50000元押金，因合同中对后续房屋首付款金额、支付时间及方式没有明确约定，导致李某与胡某产生争议，合同无法顺利履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方对合同相关内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯进行确定。但是，李某与胡某就合同未约定的事项进行协商后，并未达成一致意见，而对首付款的金额、支付时间及方式，在不同的房屋买卖法律关系中，因当事人交易目的、市场环境、经济能力及彼此依赖程度等差异，并未有统一的标准和习惯，无法予以确定。因此，涉案《房屋买卖合同》及补充协议因当事人对合同内容约定不明，且事后无法达成一致，无法继续履行，李某和胡某均可以主张予以解除，以终止合同无法履行的僵持状态。对于本案合同的解除，并非违约造成，而是在签订合同过程中对合同条款的约定不明导致，对此，李某、胡某及XX通公司均存在过错，李某主张胡某构成违约，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于涉案《房屋买卖合同》及补充协议的解除时间问题。虽然李某于2020年11月13日向XX通经纪公司工作人员发短信，要求其转告胡某合同于2020年11月15日解除，但李某解除合同的理由是胡某违约，如上所述，本案合同无法履行并非违约导致，故李某无权以胡某违约为由解除合同，且其后李某再次通知胡某支付首付款，双方仍在就合同履行进行协商，故李某主张涉案合同于2020年11月15日解除不能成立。一审法院根据合同履行情况及双方对合同解除的态度，确定以李某收到胡某要求解除合同解除的起诉状之日为合同解除日，并无不当，本院予以维持。

关于合同解除的后果。合同解除后，因履行合同而支付的款项应当返还，胡某为履行合同向李某支付了50000元定金，李某应当予以返还。另，XX通经纪公司向李某收取了20000元物业交割金，因涉案合同已解除，XX通经纪公司应全部予以退还，对此，李某可以另行向XX通经纪公司主张权利。因李某、胡某及XX通经纪公司对合同的解除均有过错，故李某主张胡某承担其律师费10000元的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，李某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由李某负担。

本判决为终审判决。

审判员　　申光伟

二〇二〇年十二月九日

法官助理胡海洲

书记员胡海洲