被安置人对安置房屋的权利能否排除法院的强制执行
重庆佰鼎律师事务所 叶礼辉
【要旨】
拆迁安置房系由被安置人原有房屋产权调换而形成的房屋，被拆迁人对安置房具有优先普通债权的效力，在符合条件的情形下，任何人不得将补偿安置房另行处置给第三人。被安置人对拆迁安置房享有足以排除人民法院强制执行的权利。
【案情】
王某在重庆市某区有住宅一处，建筑面积60平米。
2001年，因开发建设需要，王某的房屋被拆迁。当地政府确定由重庆某地产公司（以下简称地产公司）负责被拆迁户的房屋拆迁安置补偿工作，包括与拆迁户签订拆迁安置协议、交付安置房屋、办理房屋产权证书等相关事宜。
经协商，王某与地产公司达成口头安置协议，约定地产公司将其名下的位于重庆市某小区3幢6-2的房屋（以下简称6-2房屋）安置给王某；王某向地产公司缴纳补差款2万元。王某与地产公司没有补签书面的房屋拆迁安置协议。
2003年5月，地产公司将6-2房屋交付给王某。王某及家人一直居住在该房屋，并将全家人的户籍迁入此房，但该房屋产权一直登记在地产公司名下。
2015年，某银行以地产公司为被告提起金融借贷纠纷案。人民法院判决由地产公司偿还某银行借款600万元及利息，并承担案件受理费。该判决已生效。
因未按期履行法院生效判决，某银行申请强制执行该金融借贷纠纷案。执行法院依法查封了地产公司名下20余套房屋，王某居住的6-2房屋亦在法院查封之列。
2017年8月，王某向执行法院提出执行异议，要求法院停止对6-2房屋的执行，并解除查封。
【裁判】
重庆市某区人民法院经审理后认为，案涉6-2房屋系地产公司安置给王某的拆迁安置房，王某对该房屋享有优于其他债权人的效力。
在人民法院查封案涉6-2房屋之前，王某已经实际占有、使用该房屋多年，王某对对该房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利。
重庆市某区人民法院遂裁定：停止对6-2房屋的执行。
裁定作出后，各方当事人均未在法定期限内提起诉讼，该裁定已
生效。
【评析】
一、异议人王某合法占有、使用的6-2房屋为拆迁安置房，王某对该房屋享有物权期待权
1、案涉6-2房屋系由异议人王某原有房屋产权调换而形成的房屋，王某对该房屋享有的权利优先于其他债权
案涉6-2房屋系地产公司依照国家相关规定，对异议人王某原有房屋的安置补偿，系王某被拆迁房屋的价值转化形态。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，王某对该房屋享有优于普通债权的物权期待权，能够对抗包括该房屋买受人等在内的其他债权人对房屋主张权利。
2、异议人王某从2003年5月起一直合法占有、使用案涉6-2房屋，早于人民法院及其他司法机关对该房屋的司法查封。地产公司的其他债权人不能损及异议人王某对该房屋享有的物权期待权。王某的生存权（居住权）理应得到司法机关及法律的尊重与保护。
二、异议人王某要求对案涉6-2房屋停止执行符合执行异议复议相关规定
参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，王某对案涉6-2房屋享有能够排除人民法院对该房屋强制执行的权利：
1、在人民法院查封之前，异议人王某已经与拆迁人地产公司建立了拆迁安置补偿合同关系
王某依据重庆市某区某镇人民政府小城建设办公室下发的《现房选房单》，在向地产公司缴纳了拆迁户补房款2万元后，地产公司将该安置房交付给了王某。
在人民法院查封前述房屋之前，异议人王某已经履行了房屋拆迁安置合同主要义务——缴纳拆迁户补房款；拆迁人地产公司接受了补房款。地产公司已经履行了房屋拆迁安置合同主要义务——向王某交付安置房；王某已接收房屋。
尽管异议人王某未与地产公司就案涉6-2房屋签订书面的房屋拆迁安置协议，但异议人王某与地产公司均已履行了各自的合同主要义务，对方已接受。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条之规定，异议人王某与拆迁人地产公司之间就案涉6-2房屋拆迁安置合同关系已经成立并生效。
2、在人民法院查封之前，异议人王某已经长期占有、使用案涉6-2房屋
2003年5月，地产公司将案涉6-2房屋交付给了异议人王某。此后，异议人王某及家人一直居住于此；2004年8月日，异议人王某及同住家人的户籍也迁址于前述房屋；前述房屋被公安机关作为异议人王某的住址被公安机关登记在王某的身份证上。
3、异议人王某对地产公司不存在未了结的债务
异议人王某已向拆迁人地产公司付清了拆迁户补房款；地产公司无异议，并向异议人交付了安置房。异议人对地产公司不存在未了结的债务。
4、案涉6-2房屋未过户，非因王某自身原因所致
异议人王某与地产公司并未约定该房屋的产权变更手续由异议人办理。结合双方的拆迁安置补偿合同（事实合同关系）具体履行情况来看，案涉6-2房屋在人民法院查封前未办理过户登记的原因不能归责于异议人。
三、异议人王某要求对案涉6-2房屋停止执行符合法律规定
1、异议人王某对案涉6-2房屋享有的权利优于其他债权人对该房屋享有的权利
必须指出的是，人民法院可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定对异议人王某所提异议是否成立进行审查。但案涉6-2房屋屋系地产公司拆迁王某的房屋后依照国家相关规定给与王某的实物补偿，实质为王某原房屋产权调换而形成的财产，相较于普通房屋买卖合同中买受人对房屋的物权期待权，被拆迁人对安置房屋享有的权利更值得优先、特别保护。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，被拆迁人对拆迁安置房屋的权利应优先普通债权（包括房屋买受人权利）。
基于拆迁安置房屋特殊性质及特殊法律地位，按“举重以明轻”之基本原则，人民法院对异议人王某所提异议是否成立进行审查时，不应过苛，其审查标准应低于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定；否则有违前述规定立法目的，不符合公平原则。
2、司法实践中，大量权威司法判例均认可被拆迁人对拆迁安置房屋享有优于普通债权的权利，足以排除人民法院对房屋的强制执行
（1）李春宁申请淮安市清河区柳树湾街道办事处西郊村村民委员会执行人执行异议之诉申诉案（〈2016〉）最高法民申1656号）。最高法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，赋予了被拆迁人对安置房具有优先普通债权的效力，在符合条件的情形下，任何人不得将补偿安置房另行处置给第三人。本案中，在涉案房屋已经确定安置给西郊村委会后，朱某某又与江苏鸿洲置业有限公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，该司法解释的适用条件已经成就。李某某认为本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该院不予支持。
（2）林丹颖与彭焕良申请执行人执行异议之诉案（重庆市高级人民法院〈2018〉渝民终32号）。重庆高院认为，拆迁安置对象对拆迁安置房屋享有的物权期待权优先于普通债权，能够排除人民法院的强制执行。
故，异议人王某对案涉6-2房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利，重庆某区法院认为王某异议成立，裁定停止对案涉6-2房屋的执行，有充分的事实和法律依据。
【附相关法律法规司法解释】
1、《中华人民共和国合同法》第十条 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
5、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
