苏州市某人民法院（2007）民一初字第1664号

案情概况：原告沈的外祖母汪孙氏，是解放前苏州某名镇商会会长（1942年死亡）的第四房妻子，与其他几房分居独立生活，唯一生育存活的女儿在1944年病死，汪孙氏女儿仅生育原告一人。当时在某名镇有门市及住房20余间，1950年土改时县政府为汪孙氏发放了房地契，文革中被政府接管没收。1967年汪孙氏为逃避批斗从苏南逃往已迁往苏北的原告处生活，1970年死亡。80年代，当地政府陆续发还,该房却被汪会长另一房之子汪某以与汪孙氏母子名义接管,后将所有权登记在其名下。2007年初，原告听说该房折迁安置约200万元左右利益，认为其是唯一继承人，找汪协商无果后，经多方考量，最终确定委托本律师去外地打官司。

二、本案存在的主要疑难复杂问题。

1、举证很难。原告所称情况可能存在，但对方不认可，如原告方举不出足够证据证明，即使是客观真实也打不赢官司的，法律只支持有确实充分证据的法律事实。由于从解放前跨越至今40多年，亲属关系大多涉及解放前，并无档案及户籍登记证明,而现有证据太少,如原告与先于被继承人死亡的母亲的母子关系有何证明？原告与外祖母之间的唯一法宝继承人关系有何证据？房屋登记及变动如何？怎么证明该房屋是原告外祖母的？等等；

2、即使官司最终能打赢，但对方此前将房屋处置怎么办？

3、被继承人死亡37年，房屋发还已近30年，时效怎么办；

4、选择行政诉讼还是民事诉讼？诉讼请求是继承还是析产？法院不太愿意立案怎么办？

5、按实际标的诉讼费要交很多，而本案风险很大怎么节省？

三、代理结果：经过本律师精心组织、策划、反复推敲，并收集有关大量法律规定和案例，多次和反复取证，多次出庭抗辩，并经过一审和二审，终于克服了种种困难，胜诉判得一半多的房产。