代理意见提纲

一、 原告按约履行了合同义务；被告逾期交房至今。

原告于2011年5月20日（订房合同2011.5.21生效），按约缴纳了99504元首付款，并按被告的要求缴纳了防盗门费1500元和天然气费3985元。

被告应按约于2012年10月31日交付房屋，而至今未能交付。

二、 而被告未能及时办理预售许可证等，致使原告不能办理银行按揭贷款。

2011.5.21订房合同签订后，被告很长时间不能办理案涉房屋的预售许可证，致使原告不能办理按揭。

被告也没有按照行业惯例，向原告提供办理按揭需要的资料。被告甚至没有通知原告办理按揭之事宜。

三、 被告应依法承担逾期交房违约责任，并向原告提供按揭需要的资料并完成按揭手续。

逾期交房违约金根据合同约定，按日支付已付房款的万分之一。计算方法为：99504元×365×2×万分之一=7263.79元（倒退两年）；理论应为99504元×365×4×万分之一=14527.58。