上海试点以房养老新模式

记者从上海市公积金管理中心证实，“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，并非此前传言甚广的“倒按揭”模式。与“倒按揭”不同，“以房自助养老”的方式从一开始就变更了房屋的产权人。

公积金管理中心成房东

据了解，“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。

记者从有关方面获悉，即将试点“以房自助养老”方案的是家住普陀区的一户老年夫妇家庭。两位老人均超过80岁，他们将一套二居室房卖给公积金管理中心，公积金管理中心将40多万元房款一次性交付老夫妻俩，同时再将此房返租给他们，并与其签订7年租赁年限，老人须将7年租金一次性交付公积金中心，并且双方约定，7年后老人如健在则租金全免，不到7年期限的，剩余租金则退还老人的遗产继承人。

房屋产权变更或阻碍试点

去年早些时候，上海市公积金管理中心就希望试点“以房自助养老”，但迟迟没有找到合适的人选。

消息灵通人士在接受采访时透露，房屋产权变更阻碍了试点的推广。该人士曾参与建设部关于“倒按揭”课题研究。

他进一步分析道，所谓“倒按揭”，其放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，银行定期向借款人放贷，到期以出售住房或其他资产还贷。两者最大的区别在于房屋交易的先后，即“倒按揭”只是抵押，最终产权人还可以是抵押人，而“以房自助养老”则事先已完成产权人的变更。

基于这一点，20多户本已纳入试点的家庭大多表示与想象中不一样而难以马上接受，“很多老人的子女都不赞成将房屋产权变卖给中心。”该人士告诉记者。

商业机构加入“以房养老”

据悉，上海首例“以房自助养老”协议将在6月左右正式完成。随后“以房自助养老”试点会更具针对性，除原则方面不变外，具体做法的细则将作出微调。

有关专家分析指出，“倒按揭”是金融机构盈利性行为，而“以房自助养老”则侧重居家养老。据了解，公积金管理中心所购的“以房自助养老”房屋，最终还是用于廉租房。

另悉，已经有一些商业金融机构对“以房养老”表现出极大兴趣。目前，一家名叫“幸福人寿”的保险公司正在北京筹建，其主要业务就是“倒按揭”。据消息灵通人士透露，“幸福人寿”的发起人，正是最早提出“倒按揭”概念的中房集团董事长孟晓苏。但该人士同时指出，“倒按揭”提供的并非单纯的保险合同，“幸福人寿”要真正参与“以房养老”，必须提供综合性的金融服务。

美国人“以房养老”方式值得借鉴

目前在美国一些地方，类似“以房养老”的做法比较普遍。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

房产评论：“以房养老”恐将“水土不服”

中国房地产业协会的一位副会长近日表示，将探索建立“住房抵押、贷款养老”的试点。支持者认为，此举是住房保障制度备战老龄社会的一大创新，应该大力推行；反对者强调，此“舶来品”与养儿防老、共享天伦的传统理念背道而驰，且有继续推动房价上涨之嫌，恐将水土不服。

全国政协委员郑斯林：“以房养老”势在必行

在刚刚结束的全国“两会”上，“以房养老”再次成为代表、委员们热议的话题。全国政协人口资源环境委员会副主任郑斯林在谈到“积极应对人口老龄化”问题时，再次提出住房反向抵押贷款的养老融资方式。按郑斯林的话来说：“这个办法是国际上通常采用的做法，我个人认为势在必行。”