美国房地产投资信托(REITs)法律制度环境的发展
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)产生于1960年美国的《房地产投资信托法案》，自此开始可以像上市公司股票一样在资本市场公开交易。而作为信托发源地的英国，也不过是在20世纪90年代才出现住房投资信托(Housing Investment Trusts)，现在称为房地产投资基金(Property Investment Funds)，其发展状况和美国有相当大的差距。澳大利亚虽发展REITs较早，但其组织结构仍处于美国REITs在20世纪90年代以前的水平。马来西亚、日本、新加坡、韩国、台湾、香港等亚洲国家和地区，从2001年才开始相继引入REITs。在德国，虽然20世纪50年代后期产生了可与REITs相比的开放式房地产基金(Open-ended Real Estate Fund)，2004年底总资产规模达到870亿欧元，但是没有得到国际上的认知和研究。因而，REITs在美国的发展最为成熟，研究也最为深入。
美国长期完整的REITs公开交易资料为其研究提供了数据基础。自20世纪80年代至今，对房地产投资信托进行研究的重要文献近300项，主要集中于以下几个方面：(1)REITs的法律制度环境;(2)REITs的投资特征;(3)REITs的金融特征;(4)REITs的风险与投资回报。
REITs是美国国会在20世纪中期通过对投资公司的概念进一步延伸，而产生的超越于股票、债券等证券的一种具有封闭式基金性质的资产类型，在1960年的《房地产投资信托法案》中得到公认。法律给予REITs的最大便利之处就是其股东股息被免于双重征税，然而这种受益要以其经营行为符合一系列限制性条件，尤其是禁止REITs对拥有的房地产资产进行直接经营管理为前提。在四十多年的发展过程中，法律对REITs经营行为的约束逐步宽松。
虽然20世纪60年代后期公开交易的REITs开始流行，但在接下来的房地产市场周期中并没有发展成为房地产资本的主要来源。REITs经理们鲁莽的举债行为使得一些REITs在20世纪70年代早期被迫解散。1986年末在纽约和美国股票市场交易的REITs不到50个，所有的REITs中权益资本几乎没有超过2亿美元的，大多数低于1亿美元。
对REITs的主动投资行为特别是直接经营管理房地产的禁止性规定，是导致其在1986年之前发展缓慢的主要原因之一。在美国房地产投资信托协会(NAREIT)及相关法律和会计组织的积极推动下，美国国会在《1986年税收改革法案》中修订了对REITs的相关规定。相继出台的《房地产投资信托现代化法案》允许REITs直接从事房地产的经营管理。REITs税收制度方面的变革使得REITs成为了真正的经营性公司。尽管取消了对REITs消极投资的限制，REITs并没有在随后的几年中迅猛发展，到1990年底只有58个权益REITs公开交易，总规模56亿美元。可以说，此时的房地产投资资本总体上仍然来自私募市场，其权益投资主体主要是房地产企业创办者和富有的投资者，以及享有免税待遇的养老基金。[page]
20世纪90年代早期房地产价格的暴跌导致抵押贷款违约的泛滥，进而影响到保险公司的偿付能力。1993年国民保险委员会(NAIC)采取了一系列对保险公司的投资进行风险分级和要求风险资本金储备的措施，从而限制了房地产贷款的规模。这就为私募合伙人和投资公司考虑运用权益REITs资本来替代债务资本提供了契机。在20世纪80年代后期到90年代早期房地产市场衰退期间，养老基金等机构投资者因持有缺乏流动性的房地产进行组合投资而导致其经营业绩不良。1993年的《综合预算调解法案》弱化了5-50规则对机构投资者投资REITs的约束。多方面因素的结合，对机构投资者投资于因公开交易而具有较强流动性REITs的积极性具有激励作用。1993年由私募房地产合伙企业及投资公司向REITs形式的转型猛增，新成立的REITs就达到53个，IPOs规模达到83亿美元。1993年前后被认为是划分旧REITs和新REITs时代的标志。经过1993-1997年的迅猛发展，1997年底公开交易的权益REITs达到176个，权益资本总规模达到1280亿美元。然而，这并不足以改变REITs股票长期绩效不良的状况，1998年初REITs繁荣兴旺的景象猝然消失。
国会通过的《1999房地产投资信托现代化法案》放松了对公开交易REITs的一系列限制。收益分配比例从95%下降到90%使得REITs可以保留更多的额外收益进行再投资。REITs的经营范围不再受限于房地产管理，而是可以直接从事一般商业经营，这就是使得REITs与一般(不享有税收优惠)的房地产公司展开了竞争。这些变化导致REITs更加偏离了可运用其进行投资组合的功能，也和为中小投资者提供商业房地产投资机会这一初始目标相冲突。《2003房地产投资信托改良法案》终止了对境外机构投资者投资REITs的歧视，对具有正当理由而触犯REITs资格规定不严重的情况，则给予其一定的货币处罚而不是取消REITs的地位。截至到2006年底共有169个REITs公开交易，总资本规模4739亿美元。
